曾經王石拿(ná)命叫停的(de)商業(yè)地(dì)産，現(xiàn♦×✘)在卻成為(wèi)萬科(kē)準備争霸的(de)另一(yī)戰場(chǎng)，無疑是(shì✔&)“郁亮(liàng)時(shí)代”的(de)₹σ>另一(yī)大(dà)看(kàn)點。
雖然沒有(yǒu)了(le)王石這(zhè)把大(dà)傘，走馬上(shàng)任萬科(kē)董事(shì)長(cháng)兩月(yuè)有(yǒu)餘§β 的(de)郁亮(liàng)給自(zì)己找到(dào)了(le)一(∏yī)個(gè)新标簽——“瓷實”種地(dì)的(de)農(nóng)民(mí¶↓✘n)。
8月(yuè)25日(rì)上(shàng¥₽λ±)午，萬科(kē)2017年(nián)中期業(yèσ<)績推介會(huì)在深圳舉行(xíng)。或是(shì)為(wèi)βγ✔♦了(le)徹底告别“王石時(shí)代&rdquo♦↓;，此次發布會(huì)的(de)場(chǎng)地(dì)不(bù)再是(shì)萬科(÷kē)大(dà)梅沙總部，而選擇在深圳萬∞×科(kē)福田總部。
翻過董事(shì)會(huì)換屆大(dà)山(shān)後，出現(xiàn)在中期業(yè)β"♦績會(huì)上(shàng)的(de)郁亮(liàng)神情明(míng§™•♠)顯輕松很(hěn)多(duō)：舒展的(de)眉頭，堆滿迷之微(wēi)笑(xiào)的(de↑β∑)臉，以及不(bù)時(shí)蹦出的(de±ε∏★)玩(wán)笑(xiào)話(huà)₽×>®。
業(yè)績回顧環節，投影(yǐng)的(de)PPT中特ε♣™别強調了(le)“五大(dà)亮(liàng)點&rγ®dquo;，分(fēn)别是(shì)：銷售金(jīn)額2772億元（+45.8%）、持有(yǒu)貨币β¥♥基金(jīn)1076億元、551億元競拍(pāi)廣信房(fáng)産資産包、÷>σ深鐵(tiě)成為(wèi)基石股東(d$∏ōng)、“世界500強”排名307位。
盡管當前的(de)全面收緊的(de)樓市(shì§φ>)調控政策對(duì)開(kāi)發商而言是(shì)&ldβ₽£quo;暴風(fēng)暴雨(yǔ)”，但(dàn)股權争奪風(★¥×fēng)波後，郁亮(liàng)接手的(de)萬科(kē↑©)變得(de)更為(wèi)專注，且對(duì)未來(lái)做(zuò)÷£好(hǎo)了(le)“處變不(bù)驚”的(dφe)準備。
“農(nóng)民(mín)就(jiù)是(shì)種好(hǎo)地(dì)，天怎樣，照(×≈¶zhào)樣要(yào)種好(hǎo)地(dì) ∏。我們拿(ná)有(yǒu)比較多(duō)的(de)現(xiàn)金(jīn)，是(shì)一→φ←(yī)種可(kě)進可(kě)退的(de)∞α£↕狀态。當好(hǎo)農(nóng)民(mín)之後，收成是(shì)自(≈₽∑±zì)然而然的(de)。”郁亮(liàng)在現(xiàn)場(ch≈>∏ǎng)表示。
在郁亮(liàng)看(kàn)來(lái)，未來(lái)十年(nián)萬科(kē)的(de)∞¶§“核心業(yè)務”仍将是(shì)房($'fáng)地(dì)産開(kāi)發及物(wù)業(yè)§φ管理(lǐ)，但(dàn)同時(shí)将推進“優勢業(yè)務”“≥δ∑潛力業(yè)務”“拓展業(yè)務&rdq§uo;“摸索業(yè)務”發展。
至此，一(yī)張清晰的(de)萬科(kē)五大(dà)業(yè)務拼圖曝光(guāng)在外÷λ↕∞(wài)界視(shì)線中。而對(duì)于“↓優勢業(yè)務”中的(de)Ω™≤"商業(yè)開(kāi)發運營，郁亮(liàng)同樣持有(yǒu)&ldq→£uo;老(lǎo)大(dà)”情結，“目前排在第™π•三位，目标是(shì)往第一(yī)第二來(lái)發展的(de)”。
01
五大(dà)業(yè)務拼圖首次曝光(g✘ ₽ uāng)
“銷售金(jīn)額增長(cháng)比較高(gāo)，Ω↑展望一(yī)下(xià)增長(cháng)目标？ ”今年σ$&σ(nián)上(shàng)半年(nián)，萬科(kē)的(→"±×de)銷售金(jīn)額同比實現(xiàn∏≠)45.8%增幅，達到(dào)2771.8億元；銷售面積1868.5萬平←β 方米，上(shàng)升了(le)32.6%。
面對(duì)著(zhe)銷售業(yè)績一>→↕δ(yī)片向好(hǎo)，未來(lái)的(de)目标如(rú)何自(zì)然 €成為(wèi)媒體(tǐ)們追問(wèn)的(de)話(huà)題。對(d∏γuì)此，郁亮(liàng)的(de)回答(dá)也(yě♥λ)是(shì)自(zì)信滿滿，“對(duì♣≤±•)萬科(kē)長(cháng)期觀察你(nǐ)就(jiù)知(zhī)道(dào)，萬科(k→ ✘ē)的(de)增長(cháng)從(cóng)來(l☆±δái)不(bù)是(shì)計(jì)劃的(de)，都(dōu)是(shì)自(zì)然生(shēng)長(cháng)。”
“郁式”太極打法重出江湖(hú)，而郁亮(liàng)接下(xià)來(lái)的(de)補充回答(dá)則為♦ ™÷(wèi)外(wài)界打開(kāi)了(le)萬科(kē)&lγ♦÷↔dquo;新五大(dà)”業(yè)務的(de)圖卷，“圍繞城(∏₹∞chéng)市(shì)配套服務商，我們布局的(de)這(γ>™×zhè)麽多(duō)業(yè)務可(kě)以分(↓↔Ω¶fēn)為(wèi)五大(dà)類型”。
郁亮(liàng)介紹稱，核心業(yè)務是(shì)房(fáng)地(dì)産業(yè)務和(hé)物(wù)業(yè)管理(¥↕lǐ)，但(dàn)萬科(kē)未來(lái)增長(cháng)依靠新業(yè)務發展。新業(y$αè)務具體(tǐ)指向以下(xià)四項：優勢業(yè)務，包括商業(yè)開(kāi)發運營、物(wù)流；拓展業(yè)務，包括冰雪(xuě)度假、長(cháng)租公寓；摸索業(yè)務，包括養老(lǎo)和(hé)教育；潛力業(yè)務——萬科(kē)軌道(dào)+物(wù)業(yè)及混 合所有(yǒu)制(zhì)改革。
雖然都(dōu)屬于“新”的(de)範疇，λ≥σ但(dàn)準備大(dà)幹一(yī)場(chǎng)π∑φ的(de)郁亮(liàng)為(wèi)它們都(dōu)設定了(le)一(yī)些($✘xiē)或長(cháng)或短(duǎn)的(de)目标。郁亮(liàng)表示，★₽目前萬科(kē)的(de)商業(yè)地(dì)産業(yè)務在行(xíng)業(yè)中排名老(₩ lǎo)三，而終極目标是(shì)“數(shù)一(yī)數(shù)二”；物(wù)流地(dì)産目前在行(xíng)業(yè)大(dà)概是(shì®λ)第四、第五名，但(dàn)與普洛斯結合後，将追求成為(wèi)全國(guó)乃至全球第一(yī)。
早前的(de)7月(yuè)14日(rì)，新加坡上(shàng§™")市(shì)公司普洛斯公布，以萬科(kē)領銜的(de)中國(guó)财團以116億美☆π™♣(měi)元，合約790億人(rén)民(mí¶₹εn)币，成功收購(gòu)亞洲最大(dà)的(de)現(xiàn)代物(wù ♣ )流設施提供商普洛斯。
其中，厚樸投資占股21.3%、萬科(kē)集團占股21.εβ4%、高(gāo)瓴資本占股21.2%、中銀(yín)集團投資有(yǒu)β♥β限公司占股15%、普洛斯管理(lǐ)層占股21.2%。≥δ
對(duì)于這(zhè)樁亞洲最大(dà)并購(gòu• )交易，郁亮(liàng)則如(rú)是(shì)回應稱，®→此次交易如(rú)完成，将是(shì)萬科(kē)城(chéng)市(shì)配套服務商σ₽≈戰略的(de)重要(yào)舉措，有(yǒu)助于萬科(kē)在物(wù)流地(dì)産領'©域完善布局。
相(xiàng)較稱霸商業(yè)和(h>®$é)物(wù)流領域的(de)雄心，萬科(kē)在拓展業(yè)務（冰雪¶ (xuě)度假、長(cháng)租公寓）及探索業(yè)務（養老(lǎo)和(hé)教育）✔Ω上(shàng)的(de)進展則相(xiγ>βàng)對(duì)緩慢(màn)，特别是(shì)盈利問(wèn)題。
“毫無疑問(wèn)這(zhè)兩個(gè)業(yè)務的(de)潛♥÷♠力特别巨大(dà)，如(rú)果現(xiàn)♥ ®±在不(bù)去(qù)摸索，等到(dào)别人(r™≤✔én)摸索出來(lái)再跟著(zhe)别人(rén)'☆π≤走，肯定又(yòu)趕不(bù)上(shàng)去(qù)，所以必須要(yào)往前摸索。&rdεεquo;郁亮(liàng)現(xiàn)場(chǎng)表示。
據郁亮(liàng)介紹，目前萬科(kē)冰雪(xuě)度假業(yè)務已位列國(guó)內(n趙 i)首位；長(cháng)租公寓也(yě)走在行(xíng)≈∑業(yè)前面，今年(nián)已開(kāi)業(yè)2萬間(jiān)，全年(nián)可¥♦≥(kě)以做(zuò)到(dào)3萬間(jiān)，明(míng)年(>π↕∏nián)15萬間(jiān)；而截至目前萬科(kē)養老(lǎo)項目的(de)規§©模已經達到(dào)181個(gè)。
至于“軌道(dào)+物(wù)業(yè)”，郁亮(liàng)指出，除了©§≠★(le)與深圳地(dì)鐵(tiě)合作(zuò)外(wài)，公司攜手比亞迪的₩π(de)雲軌項目正在規劃中，目前仍處于初步階段。
“雙方合作(zuò)是(shì)•σ→基于比亞迪在很(hěn)多(duō)城(chéng)市(shì)布局雲軌項目時(shí)獲得(d↓∏'₩e)了(le)未開(kāi)發的(de)土(tǔ)地(★© dì)資源，聯手萬科(kē)将可(kě)以發揮雙方的(de)優勢進行(xíng)資源整合。&rdq "$uo;
02
商業(yè)地(dì)産要(yào)做(zuò©&✘)到(dào)行(xíng)業(yè)第一(yī)β♥ε第二
對(duì)于萬科(kē)“被動”著(zhe)進入的(de)商業(yè)地(dì)産領域，前主席王石曾如(rú)是(shì)評價，住宅是(shì)萬科(kē)的(de)&ldqu¶± o;輕資産”，商業(yè)地(dì)産對(duì)萬科(kē)來(lái)說(shΩ≠∏uō)是(shì)“重資産”。
個(gè)中無奈顯而易見(jiàn)，而這(zhè)種情況在并購(gòu)印力集團後開(kāi)始¶¥&出現(xiàn)大(dà)逆轉。曾經為(wèi)了(le)避開(kāi)外(wài)界的(de)閑言閑語而躲躲閃閃，如(rú)§今卻在業(yè)績會(huì)上(shàng)高(gāo)調喊出要(yào)做(zuò)到ε₽÷↔(dào)行(xíng)業(yè)的(de)&ldquoΩ↓ ✔;數(shù)一(yī)數(shù)二”。
當然，這(zhè)并不(bù)是(shì)郁亮(liàn→©g)第一(yī)次如(rú)此表态，早在6月(yuè)30日(✔rì)股東(dōng)大(dà)會(huì)上(shàng)，其就(j••iù)指出，“商業(yè)地(dì)産方面，去(qù)年(nε£αián)整合印力集團之後，把印力作(zuò)為(wèi)商業(yè)地(dì✔≤)産平台，我們相(xiàng)信未來(lái)會(π±β∏huì)成為(wèi)數(shù)一(yī)數(shù)二的(de)商業(♥₹®←yè)地(dì)産企業(yè)。”
的(de)确，如(rú)此高(gāo)調背後是(shì)來(lái)自(zì∞"Ω)印力集團的(de)強大(dà)商業(yè)支撐。時(shí)間(jiān)回到(dào)去(qù)年(ni≠ án)8月(yuè)21日(rì)，萬科(kē™≠♣)通(tōng)過成立投資基金(jīn)以128.7億元收購(gòu)印力集♥δ★♣團96.55%股權以及MWREF公司。
收購(gòu)完成後，黑(hēi)石集團管理(lǐ)的(de)房(fáng)地(dì)産基金(jαλīn)仍會(huì)保留少(shǎo)部分(fēn)股權，而印力'∏↔₹正式成為(wèi)萬科(kē)集團成員(yuán)企業(yè)¶∞€÷。
此後一(yī)段時(shí)間(jiān)，印力集團都(dōu)處于&ld∑§quo;潛行(xíng)”狀态，直到(dào)6月(yuè)16× &ε日(rì)萬科(kē)印力深圳首秀登場(chǎng)。現(xià™¥±n)場(chǎng)消息顯示，該公司已儲備28個(gè)商←¶©業(yè)項目，其中儲備項目達23個(gè)，總商業(yè)管理(lǐ)∏¶規模約150萬平方米。
而赢商網從(cóng)萬科(kē)2017中期年(nián)報(bδβào)了(le)解的(de)最新數(shù)據是(shì)，截止報(bào)告期末，萬科(kē)共持有(yǒu)及管理(lǐ)≈∏€的(de)商業(yè)物(wù)業(yè)面積超過850萬平方米。
規模的(de)增長(cháng)，更大(dà)程度上(shàng)來(lái)自(ΩδΩ≥zì)于印力集團的(de)持續整合。萬科(kē)3月(yuè)↓♣17日(rì)公告顯示，基于商業(yè)地(dì)産發展戰略，集團決定把♣÷印力集團定位為(wèi)集團商業(yè)開(kāi)發和(hé)管理(l¶₹←₹ǐ)的(de)平台，借助外(wài)部資本的(de)力量，對(duì)集團存量商業(¶↔↕yè)地(dì)産進行(xíng)整合。
彼時(shí)，萬科(kē)表示，公司拟聯合其他(tā)合作(zuò)方共同組建兩支專業(yè)商業(yè)地(dì)産投∞<資基金(jīn)，用(yòng)以收購(gòu)公司所擁有(yǒu)的(de)42個(gèδ₩ <)商業(yè)地(dì)産項目，再由投資基金(jīn)委托印力集團或其下(xià)屬公≤δ★司運營管理(lǐ)。
按照(zhào)當時(shí)統計(jì)數(shù)據，印力是(shì)全國(guó ®)第三大(dà)商業(yè)管理(lǐ)集團，旗下(♥♠xià)商業(yè)地(dì)産項目超過60個(g₹αè)，總建築面積近(jìn)600萬平方米，&•旗下(xià)有(yǒu)印象城(chéng)、印象彙、印力中心、印象裡(lǐ)、深國(guó)投廣場♥♦✔(chǎng)五大(dà)商業(yè)産品線。
對(duì)此，有(yǒu)分(fēn)析指出，此次收購(gòu)印力，正是(shì)∏∏看(kàn)中了(le)印力在二三線城(ché↔ ±✘ng)市(shì)優質的(de)資源，萬科(kē)希望能←φ&∑(néng)夠借助印力的(de)優勢，有(y₽"ǒu)效整合資源。
另一(yī)方面，萬科(kē)旗下(xià)→"的(de)商業(yè)項目也(yě)在并入與印力新成立的(de)商業(yè)平台。今年(niá☆ ≈£n)上(shàng)半年(nián)，萬科(kē)将10 間(jiā±♥₩¥n)商業(yè)公司出售給聯營公司深圳印力α×↓商置商業(yè)咨詢物(wù)業(yè)管理(lǐ)有( πδσyǒu)限公司，處置對(duì)價250萬元，公司清單如(rú)π∏€§下(xià)：
除了(le)并購(gòu)印力，借力物(wù♥'♦)流或也(yě)是(shì)萬科(kē)商業(yè)未來(lái)要(yào)做(z•₹uò)到(dào)“數(shù)一(yī)數(shù)二”的(de)一↕₽<(yī)大(dà)跳(tiào)闆。“±✘β←後期萬科(kē)如(rú)果将物(wù)流地(dì)産和(hé)商業(yè)地₩ §(dì)産結合，甚至可(kě)能(néng)會¥αλ(huì)對(duì)物(wù)流企業(yè)、♣★φ₹電(diàn)商企業(yè)形成挑戰。”
在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)來(lái)，收購™≠✘σ(gòu)普洛斯之後，“地(dì)産+物(wù)流”的(d€λe)模式使得(de)萬科(kē)在物(wù)流市(sh£↕ì)場(chǎng)選址、開(kāi)發建設、運營等方面具備了(le)&ldσquo;先天”優勢，或許會(huì)讓物(wù)流市(shì)φ↑πσ場(chǎng)和(hé)電(diàn)商企業(yè)之間(jiān)的(de)€★競争更激烈。
