昨天（9月(yuè)19日(rì)）晚上(shàng)，北(běi)京和(hé)深↓Ω圳各公布了(le)一(yī)份文(wén)件(φπ₽jiàn)，意味著(zhe)中國(guó)核心城(chéng)市(shì)的(de)樓市(shì §↕₩)即将進入城(chéng)市(shì)圈的(de)新時(shí)代。

 

北(běi)京公布的(de)文(wén)件(jiàn)是(shì)《¥ε•關于進一(yī)步推進戶籍制(zhì)度改革的(de)實施≤ ‍'意見(jiàn)》。文(wén)件(jiàn)的(de)最大(dà)看(kàn)點是(shì&‌&)這(zhè)句話(huà)：

 

到(dào)2020年(nián)，全市(shì)常住人(rén)口控制(z↓→∞★hì)在2300萬人(rén)以內(nèi)，城(chéng)六區(qū)常住人(rén)口在2014年(nián)基礎上(shàng)下(xià)降15個(gè)百分(fēn)點左右。

 

所謂“城(chéng)六區(qū)”，是(♥≤÷shì)指朝陽區(qū)、東(dōng)城(chéng)區(qū)、西(φ↑xī)城(chéng)區(qū)、海(hǎi)澱區(qū)、石景山(s"™ hān)區(qū)和(hé)豐台區(qū)。他(tā)們涵蓋了(le)五環以內(nèi)的♠‍∑♣(de)全部區(qū)域，以及北(běi)京西(xī)北(běi)、西(xī)φβ ‍部五環、六環之間(jiān)的(de)區(qū)域，東(dōn↔γ☆g)部五環和(hé)六環之間(jiān)的(de)一(yī)•∞半區(qū)域。

 

細心的(de)《華夏時(shí)報(bào)》記者算(suàn)了(le)一(yī)筆(bǐ)賬•×：

 

2014年(nián)北(běi)京市(shì)常住人(rén)λγ→口為(wèi)2151.6萬人(rén)，其中城(chéng)六區(q↔φū)人(rén)口總數(shù)為(wèi)1276.3萬人(rén)，除城(chéng)六區(qū)外(wà §i)的(de)京郊地(dì)區(qū)人(rén)口總數(shù)為(wèi)875.3萬人(rén)。

 

若2020年(nián)北(běi)京市(shì)常住人(rén)口控制(zhì)在2300萬人(rén)，且城(chéng)六區(qū)人(rén)口總數(shù)比2014年(nián)降低(dī)15%，這(zhè)意味著(zhe)：2015年(nián)至2020年(nián)的(de)幾年(nián)間(jiān)，北(běi≠↓✔≈)京市(shì)郊地(dì)區(qū)人(rén)口 ←¥✘将淨增339.845萬人(rén)，相(xiàng)比2014年(nián)京郊人(rén)口總數(shù)，增幅高(gāo)達39.9%。

 

換句話(huà)說(shuō)，即便按照(zhào)最保φ'↓≥守的(de)估計(jì)，未來(lái)四五年(nián)将有(yǒu)ε•↑★340萬人(rén)在北(běi)京五環之外(wài)，而且主要(yào)是(shì)六環之β≠λ外(wài)居住。而六環距離(lí)北(běi)京市(shì)中心的(de)平ελ 均距離(lí)在25公裡(lǐ)左右，這(zhè)基本上(shàng)相(xiàng)當于住在另外(w$₩£αài)一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)了(le)。

 

再看(kàn)看(kàn)深圳出台的(de)文(w"↓én)件(jiàn)：《2016年(nián)度城(chéng)市(shì)建設與土(tǔ)地(dì)利用(yòng)實施計(jì♥₽±β)劃》。

 

這(zhè)個(gè)計(jì)劃有(yǒu)以下(xià)基本事(shì)實值得(de)關注：

 

2016年(nián)度深圳全市(shì)（含前海(hǎi)合作(zuò)區(q↑≠ū)）計(jì)劃供應建設用(yòng)地(dì)1350公頃。其中，計(jì)劃供應居住用(yòng)地(dì)125公頃，與2015年(nián)實際供應居住用(yòng)地(dì)120公頃相(xiàng)比，增加了(le)5公頃。

 

計(jì)劃供應的(de)1350公頃建設用(yòng)地(dì)中，新增建設用(yòng)地(dì)為(wè"★∑i)200公頃，存量建設用(yòng)地(dì)1150公頃，存量建設用(yòng)地(dì)占比例達到(dào)了(le)85%。2016年(nián)度計(jì)劃供應居住用(yòng)地(dì)125公頃，其中通(tōng)過城(chéng)市(shì)α‍®₽更新改造實現(xiàn)供應77公頃。

 

數(shù)字是(shì)枯燥的(de)，如(rú)果你÷≤(nǐ)仔細閱讀(dú)，就(jiù)可&↔↑£(kě)以從(cóng)字縫裡(lǐ)讀(dú)出字來(lái)，看(kàn)↑±出其背後隐藏的(de)信息：

 

1、深圳面積非常狹小(xiǎo)，隻有(yǒu)¥≤←π上(shàng)海(hǎi)的(de)三分←ε(fēn)之一(yī)，北(běi)京的(de)八分(fēn)之$♣一(yī)，而且還(hái)有(yǒu)一(yī)半是(shì)不(bù)能(néng)建房(↑‍₹fáng)子(zǐ)的(de)山(shān)地(dì)、水(shuǐ)£σ庫、湖(hú)泊。深圳能(néng)供應的(de)土(tǔ)地(dì)，已經非常少(shǎoβ≈)了(le)。而且這(zhè)拿(ná)出來(lái)的(de)土(tǔ ​)地(dì)，85%是(shì)存量土(tǔ)地(dì)。也(yě)就(jiù)是(sΩ'εhì)舊(jiù)改、或者收回重新批出的(de)土(tǔ)地(dì)。

 

2、在深圳咬著(zhe)牙拿(ná)出的(de)土(tǔ)地 ∏≠(dì)裡(lǐ)，隻有(yǒu)不(bù)到(dào)10%給了(le)住宅。這(zhè)部分(fēn)裡(lǐ)，還(hái)有(yǒu)一&¶∑(yī)大(dà)半需要(yào)去(qδ✘×₩ù)“啃骨頭”（也(yě)就(jiù)是(shì)舊(jiù)改、拆≠♦遷）。這(zhè)意味著(zhe)，這(zhè)些(xiē)土(©←Ωtǔ)地(dì)很(hěn)難在短(duǎn)期內(nèi)變成∏Ω房(fáng)子(zǐ)，因為(wèi)你(nǐ)不(bù)知(zhī)道'♣♣↑(dào)未來(lái)會(huì)湧現(xiàn)出多(₽®σduō)少(shǎo)釘子(zǐ)戶。

 

如(rú)果你(nǐ)對(duì)深圳的(de∏ελ♣)土(tǔ)地(dì)供應的(de)規模還(hái)沒有(yǒu)一(yī)σ•♠個(gè)概念，那(nà)麽我可(kě)以告訴你(nǐ)北↕≠(běi)京市(shì)2016年(nián)的(de)供地(dì)計(jì)劃：全市(shì)供應總量4100公頃，住宅用(yòng)地(dì)安排1200公頃。

 

也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，深圳2016年(nián)住宅土(tǔ)地(dì)供應量隻有(yǒu)北(běi)京的(de)10分(fēn)之一(yī)！

 

而深圳實際生(shēng)活的(de)人(rén)口已經超過2000萬，跟北(běi)京不(bù)相(xiàng)上(shàng)下(xià)。深 ₩圳的(de)小(xiǎo)學生(shēng)人(rén)數'→(shù)（86.5萬人(rén)）和(hé)幼兒(ér)園兒(ér)童人(rén)數(α™↑♠shù)（43.9萬人(rén)）在2015年(nián)已經超過北(běi)京（北(bě♣>i)京分(fēn)别為(wèi)85萬人(rén)、39.4萬人(rén)）。

 

事(shì)實上(shàng)，長(cháng)期以來(lái)深圳¥♥‍每年(nián)商品住宅竣工(gōng)面積，‍¶✘£一(yī)直是(shì)北(běi)京或者上(shàng)海✔↓λ(hǎi)的(de)四分(fēn)之一(yī)到(dào)八分(fēn)之一(yī)。

 

那(nà)麽，未來(lái)的(de)深圳人$$>≤(rén)住到(dào)哪裡(lǐ)？深圳市 •✔(shì)的(de)主要(yào)領導已經表态了(le<↑₩)，隻能(néng)去(qù)周邊城(chéng)市(shì)，也(±βΩ≤yě)就(jiù)是(shì)東(dōng)莞和↓Ω∏(hé)惠州了(le)。深圳會(huì)全力推進跟周邊城(chéng)市(shì)的('₩γde)基礎設施對(duì)接，特别是(shì♣™£•)地(dì)鐵(tiě)的(de)對(duì)接。

 

其實，東(dōng)莞很(hěn)多(duō)鎮到(dào)深圳核心區(qū)的(de)距離(✔←₽☆lí)，跟北(běi)京六環到(dào)市(shì)中心的(de)距離β¶₩(lí)差不(bù)多(duō)，甚至還(hái)近(jìn)一(yī)些(xiē)​♣∑。

 

也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，随著(zhe)北(běi)上☆$(shàng)深城(chéng)市(shì)規模不(bù)斷做(zuò)大(dà)，特别是(λ™shì)中心區(qū)開(kāi)始嚴控人(ré'≤<n)口，而城(chéng)際間(jiān)的(de)輕軌←π"又(yòu)開(kāi)始聯成網，大(dà)量人(rén)口開(kāi)始向周 γ€邊轉移，城(chéng)市(shì)圈的(de)概念正±↕在形成。

 

昆山(shān)居住，上(shàng)海(hǎi)上(shàng)班；東(dōng)莞居₹±β≤住，深圳上(shàng)班；燕郊居住，北(běi)京上(sh←✘ασàng)班。這(zhè)些(xiē)都(dōu)已經不(♦​ ™bù)再是(shì)新聞。而且這(zhè)些(xiē)群體(tǐ)在擴大(dà)，涉及到÷✘☆™(dào)的(de)區(qū)域也(yě)在擴大(dà)。比如(Ω↕ ÷rú)越來(lái)越多(duō)的(de)北(běi)京人(rénδ€)開(kāi)始在涿州、固安、廊坊“北(běi)三縣”©$λ♦置業(yè)；上(shàng)海(hǎi)人(rén)也(yě)不(bù)再緊盯•♣昆山(shān)，開(kāi)始湧向嘉興，甚至是(shì)南(nán)通(tōng)♣€♥✔、湖(hú)州。深圳人(rén)除了(le)東(dōng)‍←£莞、惠州，開(kāi)始考慮中山(shān)。

 

在這(zhè)種情況下(xià)，城(chéng)市(s←≈hì)圈內(nèi)部将逐步出現(xiàn)&ldq± ↕uo;多(duō)中心”、“泛中心&rdquo¥∏®;的(de)現(xiàn)象。如(rú)果政府把配套搞好(hǎo)，教育、醫(yī)療和' β(hé)交通(tōng)跟上(shàng)，就(jiù)會(huì)出現(xiàn)新區(qū)房±♥≤(fáng)價反超傳統市(shì)中心的(de)現(xiàn)象。比如(rú)深圳的(de)龍華新區(qū)，房(fáng)價已★Ω經顯著高(gāo)過羅湖(hú)，也(yě)高(↔ λ&gāo)過福田的(de)一(yī)些(xiē)老(÷Ωδlǎo)片區(qū)。

 

當然，這(zhè)種真正意義上(shàng)的(de)城(chén♦₹δg)市(shì)圈，将首先出現(xiàn)在北(běi)、上(shà✘≤ng)、深周邊，然後随著(zhe)人(rén)≠☆口的(de)遷移，在一(yī)些(xiē)強二線城(chéng)市(shì)也(yě)會(h♥≈♥uì)逐步出現(xiàn)。抓住城(chéng)市(shì)圈的(de)變化(huà£÷↕£)機(jī)會(huì)，顯然能(néng)讓你(nǐ)的™✘←₹(de)财富更快(kuài)地(dì)增長(cháng)。死守傳統中心區(qū)，已未必是(shì$♥)最好(hǎo)的(de)策略了(le)。