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• 日(rì)期: 2016-09-26
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潮起

 

二十世紀初，美(měi)國(guó)經濟進入曆史上(shàng)最繁榮的(de)時(shí)期←€。

 

首先是(shì)工(gōng)業(yè)革命的(de)>₹'升級，汽車(chē)、電(diàn)話(huà)、電(diàn)力工(gōng)業(yè)不(" <bù)斷進步，帶來(lái)了(le)生(shēng)産效率的(de)飛(fēγ÷i)躍。其次是(shì)歐洲的(de)一(yī)戰，帶來(lái)對(duì)<£π軍工(gōng)設備、食品、醫(yī)藥等的(de)£<強烈需求。資本家(jiā)們拼命擴建工(gōng)廠(chǎng)，招攬從(cóng)農(n✘ óng)村(cūn)湧進城(chéng)市(shì)裡(lǐ)來(lái)的(de↕≤ ©)孩子(zǐ)，将城(chéng)市(shì)©★♠化(huà)浪潮推向了(le)高(gāo)峰。

 

▲20年(nián)代美(měi)國(guó)汽車(★↔chē)工(gōng)人(rén)

 

到(dào)了(le)20年(nián)代，一(yī)個(gè)強大(dà)的(de)美(měi)≤ 國(guó)中産階層形成了(le)。到(dào)≥✔處都(dōu)是(shì)工(gōng)作(zuò)機(jī)會(huì)，獎金(jīn)豐厚£• •，假期衆多(duō)，人(rén)們都(dōu)可(kě)以買得(de)起小(x$≤≤iǎo)汽車(chē)玩(wán)自(zì)駕遊了(le)，買房→♠∞ε(fáng)增值保值更加成為(wèi)了(lδ♦e)大(dà)家(jiā)的(de)共識。

 

這(zhè)種現(xiàn)象在半個(gè)世紀之後的(de€★★ )日(rì)本同樣上(shàng)演。

 

1973年(nián)的(de)石油危機(jī)過後，日  ↑β(rì)本經濟迅速恢複，其節能(néng)型小(xiǎo)汽車(chē)在全球廣受&¥∏ε歡迎，尤其是(shì)在美(měi)國(guó)市(shì)場δ★(chǎng)上(shàng)将通(tōng)用(yòng)♣≠"、福特、克萊斯勒打的(de)丢盔棄甲。家(✔♦±♦jiā)電(diàn)、高(gāo)鐵(tiě)、電(diàn)子(z​λ×σǐ)遊戲等産業(yè)也(yě)得(de)益于新技(jì)術(shù)的(de)進步，迅速興起。持δα續的(de)貨币貶值，使得(de)出口業(yè)的(de)競争力φ>更加強大(dà)。

 

 

▲80年(nián)代大(dà)蕭條前的(de)日(rì)本

 

1980年(nián)代中期，日(rì)本☆₽外(wài)彙儲備超過4000億美(měi)元，占當時(shí)世界外( &≠wài)彙儲備的(de)一(yī)半。日(rì)本也(£  βyě)取代了(le)美(měi)國(guó)，成為(γ∞§♣wèi)世界上(shàng)最大(dà)的(de)債權國(guó♦ ♠>)。豪起來(lái)的(de)日(rì)本人(αΩ₹rén)到(dào)全世界去(qù)收購(gòu)、旅遊、爆買，當然£λ∏÷最剛需的(de)還(hái)是(shì)日(rì)本的(de)房(fáng)子(z πǐ)。

 

東(dōng)南(nán)亞也(yě)有(yǒu)過這(zhè)一(yī)段似曾相(xiàn ®®g)識的(de)榮光(guāng)。

 

 

▲80年(nián)代，喬治敦，槟城(chéng)，馬來(lái)西(xī)亞

 

80年(nián)代日(rì)本富起來(lái)之後‌☆ ，大(dà)量的(de)資本跑到(dào)東(dōng)南(nán)亞去(q®∑εù)投資，那(nà)時(shí)候的(de)新馬泰就(jiù)✘₹σ像一(yī)片處女(nǚ)地(dì)，工(gōng)資低(dī)廉，民(mín)風(fēng)淳¥<‌樸。豐田、日(rì)立、東(dōng)芝的(de)工(gōng)廠(chǎng)紛紛在泰國(gu✘☆ó)、馬來(lái)西(xī)亞建起來(láiβ♠&→)，工(gōng)業(yè)化(huà)迅速發展≥ ↑。熱(rè)帶的(de)陽光(guāng)海(hǎi)灘，相(xiàng)對(du↔ ®ì)完善的(de)基礎設施，也(yě)使得(de)這(zhè)裡(lǐ)成為(wèi) γ了(le)極具誘惑力的(de)旅遊勝地(dì)和(hé)養老(lǎo)地(d×φ‌ì)産開(kāi)發地(dì)。

 

中國(guó)的(de)黃(huáng)金(jīn∞$")十年(nián)更是(shì)曆曆在目。

 

每年(nián)的(de)春運期間(jiān)，浩浩蕩蕩的(de)農(nóng)民(m✘∞®ín)工(gōng)返鄉(xiāng)潮和(hé)奔赴沿海(hǎi)打工(gōng)的(de)人♣♦↕(rén)潮，都(dōu)讓人(rén)感概這(zhè)人(rén)類曆史上(shà×♥ng)最壯觀的(de)遷徙。推動這(zhè)一≥Ω★¶(yī)切的(de)改革開(kāi)放(fàng)、彙率貶₽✔↑φ值、入世、人(rén)多(duō)力量大(dà)、亞太産業(yè&♥✘∑)轉移、公路(lù)港口機(jī)場(chǎng)電(diàn)廠(chǎng)建設&helli✔✘p;…就(jiù)像一(yī)曲震耳欲♥‍聾的(de)宏大(dà)交響樂(yuè)，将城₹δ©•(chéng)市(shì)化(huà)和(hé)工(gōng)業(yè)化(huà'≈)的(de)需求交織在一(yī)起，也(§→>yě)釋放(fàng)了(le)新富起來&☆​≥(lái)的(de)一(yī)代人(rén)對(duì)買房(fáng)的(&π••de)強烈熱(rè)情。

 

每一(yī)段的(de)浪潮湧起，都(dōu)是(s$✔→>hì)來(lái)自(zì)真實需求的(de)推動。尤其是(shì)技(jì)↓λ÷術(shù)革命、工(gōng)業(yè)化(★≈huà)、産業(yè)轉移帶來(lái)的(de)快(kuài)速生(shēng)産力提升，極大±€©(dà)的(de)膨脹了(le)全社會(huì)的(de)财富購(gòu)買力，而其中最大 ‌βδ(dà)的(de)一(yī)項支出通(tōng)常就(jiù)是(s£♣☆♦hì)房(fáng)子(zǐ)。

 

洪水(shuǐ)

 

1925年(nián)，大(dà)英帝國(guó)恢複戰前的(de)金(jīn)本≤∑₽位制(zhì)度，英鎊兌美(měi)元由之前的(de)1兌3.4升值至1兌4. ×866。這(zhè)件(jiàn)事(shì)帶α×來(lái)的(de)一(yī)個(gè)δΩ 結果就(jiù)是(shì)，美(měi)國(guó)≠<對(duì)英出口的(de)加速上(shàng)≥☆<↕漲，歐洲資本大(dà)量流入美(měi)國(guó)。洪水(shuǐ)開(kāi)始泛濫。↕©"

 

另一(yī)方面，1920-1929年(nián)期間★δ↕ (jiān)美(měi)國(guó)連續出台有(yǒu)利于富人(rén)的(φ∏×λde)減稅政策，再加上(shàng)壟斷家(jiā)族∑•對(duì)中小(xiǎo)企業(yè)的(deΩ∏)擠壓，使得(de)整個(gè)社會(huì)的(de)财₽↔>≠富越來(lái)越集中到(dào)了(le)上(shàng)流階層的(de)£♦×手中。這(zhè)群人(rén)的(de)财富大(dàελ∞)部分(fēn)都(dōu)不(bù)會(huì)花(huā)在消費(fèi)上(shàn≥"g)，而是(shì)用(yòng)于各種可(kě)以資産增值的(de)投資，比•∏₽如(rú)股市(shì)、房(fáng)市(shì)，哪邊升值得(de)快(kuài↕™↕)就(jiù)往哪邊砸。

 

在日(rì)本，這(zhè)樣的(de)現(xiàn£∑₽)象本來(lái)是(shì)殊途，後來(lái)竟奇 ∏<↑妙的(de)同歸了(le)。

 

廣場(chǎng)協議(yì)之後，日(rì)元開(≈≥kāi)始大(dà)幅升值，三年(niá>↔n)的(de)時(shí)間(jiān)就(jiù)漲了(le)86%。眼看(kàn)Ω≈φ 日(rì)元天天漲，依靠出口的(de)日(rì)本企業(☆≠↕↔yè)唉聲歎氣，關懷備至的(de)好(hǎo)家(jiā)長(cháng)日(rì)本政府連忙出台•₽了(le)一(yī)系列“穩增長(chá→₹ng)，擴內(nèi)需”政策。這(zhè)種政策全天下(xià)都(dōu)是(shì)一(yī)Ω€÷個(gè)套路(lù)：降利率。

 

從(cóng)1986年(nián)1月(yuè©¥)到(dào)1987年(nián)2月(yuè)，日(±≤≈"rì)本銀(yín)行(xíng)連續5次降低(dī)利率，将中央銀(yí±£↓∞n)行(xíng)貼現(xiàn)率從(cóng)5%降低(dī)到(dào)了(le)2.5%§ ，為(wèi)當時(shí)世界之最。利率降下(xià)來(lái)，貨币洪水(shuǐ)就(j‌★iù)開(kāi)始泛濫了(le)。但(dàn)實業(yè)仍然是(shì)不(b€€¥ù)好(hǎo)做(zuò)啊，于是(s₹<hì)在此間(jiān)的(de)數(shù)年(nián)，日(rì)本國(gδ₹€uó)內(nèi)的(de)資金(jīn)開(kāi)始大(d∑↔à)量進入股市(shì)和(hé)房(fáng)地(dì)産，股價扶搖直上(shàng)，樓市≥→(shì)四處暴漲。

 

日(rì)元升值，最得(de)益的(de)就(jiù)是(shì)新馬泰地(dì)區(q★§ū)了(le)。

 

因為(wèi)這(zhè)些(xiē)地(dì)區(qū)采取的(de)是(sΩ hì)和(hé)美(měi)元挂鈎的(de)固定彙率制(zhì)度，同時(s÷®•hí)從(cóng)1986年(nián)開(kāi)始陸續放(fàn ♣γαg)松了(le)對(duì)金(jīn)融進出的(de)限制(zhì)。于是(shì)日(rì→λ)元長(cháng)驅直入，有(yǒu)投資工(gōng)廠(chǎng)的(de)，也(yě)有‌ §(yǒu)隻為(wèi)賺快(kuài)錢(qián)而跟著(↕£zhe)來(lái)坐(zuò)等升值的(de)。1989年(nián©<)，泰國(guó)的(de)住房(fáng<←)貸款額是(shì)459億泰铢，到(dào)1996年(nián)這(zhè)個(gè)數αε(shù)字超過了(le)7900億泰铢，漲了(le)17倍。

 

在馬來(lái)西(xī)亞，領導人(rén)制(zhì)定了(le‍€↔)雄心勃勃的(de)2020年(nián)跑步進入發★✘達國(guó)家(jiā)的(de)計(jì)劃，強力開€₹£(kāi)動固定資産投資的(de)大(dà)殺器(qì)，到(dào)1997年(nián)σ≥♠©時(shí)已為(wèi)這(zhè)些(xiē)基建項目欠下(xià)了(₩φ§♠le)高(gāo)達452億美(měi)元的(de)國(guó)家(jiā)外(w&♥ài)債，其中30%都(dōu)是(shì)短(duǎn)期債務。

 

彙率貶值和(hé)出口暢旺，會(huì)帶來(lái)ππ大(dà)量國(guó)際資本的(de)湧入，比如(rú)美(měi)國(guó)、東(d±÷ōng)南(nán)亞，也(yě)比如(rú)₽σ↔黃(huáng)金(jīn)十年(nián)前半段的(de)中國(guó)。但(d↔γ•àn)是(shì)，貨币升值與出口承壓，并不(bù)意味著(zφ→he)洪水(shuǐ)就(jiù)有(yǒu)可(kě)能(néng)消失，因為(wèi)♦ו政府為(wèi)了(le)穩增長(cháng)的(de)需要(yào)，通(tōn¶★★g)常會(huì)逆周期降低(dī)利率，使得(de)洪水(' ∞shuǐ)的(de)輸出龍頭從(cóng)國ε©÷♥(guó)際市(shì)場(chǎng)∏•₽轉向了(le)中央銀(yín)行(xíng)。

 

日(rì)本是(shì)如(rú)此，金(jīn)融危機(jī←γ•↓)之後的(de)中國(guó)同樣是(shì)如(rú)此π₽。今年(nián)以來(lái)，我國(guó)地(dì)王頻(pín)出，北(bě♣↕≈÷i)上(shàng)深房(fáng)價問(wèn)鼎世界前×™↓十，南(nán)京、蘇州、合肥、廈門(mén)房(fáng©£↑)價四小(xiǎo)龍接力，此起彼伏，地(dì)産中介在城(chéng)市(shì)小(x₽​iǎo)區(qū)中三五成群，越開(kāi)越多(duō)，莫不(bù)是(shì)資≠λ©金(jīn)泛濫的(de)表征。

 

這(zhè)就(jiù)像是(shì)股市(shì✔£​)，本來(lái)是(shì)由基本面驅動的(de)長(cháng₹≤<$)牛起舞(wǔ)，随著(zhe)行(xíng)情的(de)深入，平均市(shì)盈率一(yī)步步✔δ攀高(gāo)，這(zhè)個(gè)時(shí)候的(de)驅動力量，就(jiù)從(cβ≤♦↓óng)基本面需求轉向了(le)資本的(de)流動性過剩。

 

泡沫

 

資金(jīn)多(duō)了(le)，總是(shì)要(yào®‍)流入有(yǒu)升值空(kōng)間(jiān)的(de)投資渠道← (dào)的(de)。但(dàn)是(shì)有(yǒu)些(xiē)時(shí)候，政府 ∏的(de)放(fàng)縱和(hé)市(shì)場(chǎng)的(de)金(jīnΩββ)融創新則讓問(wèn)題進一(yī)步邁向滾燙的(de)沸點。

 

在美(měi)國(guó)，一(yī)方面是(shì)政府的(de)不(‍₹bù)作(zuò)為(wèi)，內(nè∑"∑i)幕交易不(bù)止，投資銀(yín)行(xíng)和(₹₽₽$hé)商業(yè)銀(yín)行(xíng)混業(yè)經營，摩根家(jiā)族等豪強利用(λ©yòng)其資源買空(kōng)賣空(kōβλ‍δng)，大(dà)獲漁利。另一(yī)方面，是(shì)全新消費(fèi¶€)信貸制(zhì)度的(de)實行(xíng)。1916年(nián)的(de♠♣)《聯邦儲備法》修正案和(hé)1927年(nián)的(de)✘®δ©《麥克法登法案》，允許國(guó)民(mín)銀(yín)行(xíng)可(kě®<Ω✘)以發放(fàng)非農(nóng)業(yè)不(bù)動産貸款。

 

這(zhè)是(shì)人(rén)類曆史上(sh≤∞☆àng)的(de)一(yī)次偉大(dà)金(jīn)融創新，本來(lái)δπ₹&買不(bù)起房(fáng)的(de)中低(dī)收入階層也(yě)可(kě)¥₽γ以買得(de)起了(le)，成倍的(de)擴張了(le)市(shì)場(chǎng)的(de)&₽規模，而杠杆的(de)放(fàng)大(₽δ∞dà)效應也(yě)讓這(zhè)泡沫變得(de)更大(dà)、更虛幻。

 

• 在日(rì)本，一(yī)方面是(shì)銀(α☆₩&yín)行(xíng)資本金(jīn)管理(lǐ)制(zhì)度的(de)改革，在ασ此制(zhì)度之下(xià)，銀(yín)行€§↓(xíng)必須大(dà)量補充資本金(jīn©™↑)，但(dàn)是(shì)由于房(fáng)地(dì)産抵₹®π押貸款的(de)風(fēng)險權重設定較低(dī)，通(tōng)常隻是(shì)公司貸款π↕的(de)一(yī)半，這(zhè)使得♦  ↕(de)銀(yín)行(xíng)對(d÷→uì)房(fáng)貸資金(jīn)的(de)去(qù)向更加鼓勵。據統計(j β★λì)，1984至1989年(nián)，日(rì)本銀(yín)行(xíng)對(‍¥¥★duì)房(fáng)貸的(de)年(nián)均增長(cháng)率為(wè"'↑i)19.9%，而同期的(de)總體(tǐ)貸款增速隻有(y™≥↔ǒu)9.2%，增速高(gāo)出了(le)整體(tǐ)的(de)一(yī)倍。

   

• 另一(yī)方面，則是(shì)日(rì)本的(de)财閥結構，企業(yè)與企™®業(yè)之間(jiān)互相(xiàng)持↑<>股，使得(de)一(yī)家(jiā)企業(yè)通(tōng)過房✘'λ(fáng)地(dì)産或股市(shì)獲利了(le)，其他(tā)'•持股企業(yè)的(de)賬面資産也(yě¥®©)同時(shí)增加，在向銀(yín)行(xíng)貸款的(de)時(sh®>í)候就(jiù)可(kě)以拿(ná)到(dào)更高(gāo)的(de)要¥©♣(yào)價。這(zhè)其實也(yě)是(shì)一(yī)種杠杆，不(bù)斷放(f>Ω↔→àng)大(dà)著(zhe)整個(gè)社會(huì)的(de)财富泡β€✔•沫。

 

1985年(nián)，東(dōng)京✔‍>¥的(de)商業(yè)用(yòng)地(dì)價格指數(shù)為(wèi)"∞♣120.1，到(dào)了(le)1988年(nián)暴漲至334.2&₽♥≤，在短(duǎn)短(duǎn)三年(nián)內(nèi)增長(cháng)了(≥" le)近(jìn)兩倍。1990年(nián)，東(dōng)京、大(dà)阪、名古↑÷→屋、京都(dōu)、橫濱和(hé)神戶六大(dà)城& ☆↓(chéng)市(shì)中心的(de)地(dì)價指數(shù)比1985年(nián)上(sh•λàng)漲了(le)約90%。

 

在東(dōng)南(nán)亞，一(yī)種從(cóng)香港傳入的(de)&ldq£πuo;炒樓花(huā)”遊戲就(jiù)像瘟疫一(yī)™↕∞₽般盛行(xíng)起來(lái)。

 

所謂炒樓花(huā)，就(jiù)是(shì)在房₩™ε™(fáng)子(zǐ)開(kāi)建的(de)時(shí∏γ₩)候交了(le)首付，等房(fáng)子(zǐ)還(hái)沒有(yǒu)建成的($>de)時(shí)候，已經把它轉手賣掉了(le)，在房(fáng)價漲得(de)猛的(de)★  ‌時(shí)候，快(kuài)進快(kuài)出，以小(xiǎo ↕±)博大(dà)，其中的(de)複利效應是(shì)非常≤ε'σ明(míng)顯的(de)。老(lǎo)一(yī)輩的(de)中國(guó)人(rén)都(dōu'§)應該有(yǒu)印象，這(zhè)種炒樓花(huā)€"≤∑遊戲也(yě)曾經廣泛在90年(nián)代的(de)沿海(hǎi)地(dì)區(☆↑qū)盛行(xíng)，隻不(bù)過在後來(lái)被建設部的(de)一(yī)紙Ω (zhǐ)休書(shū)給禁了(le)，明(míng)令房(fáng)子(zǐ)必•∞≥須封頂才能(néng)買賣。

 

而在東(dōng)南(nán)亞，炒作(zuò)氣¥✔∞氛越來(lái)越濃厚，1994年(nián)，↔∏γΩ房(fáng)地(dì)産貸款在總貸款中的(de)占↑®∑¶比，新加坡33%、馬來(lái)西(xī)亞30%、泰國(guó)50%。同期房↕↓​"(fáng)價，馬來(lái)西(xī)亞和(hé)泰國(guó)都(dōu)出✔‍現(xiàn)了(le)三年(nián)漲↑±↓3倍的(de)幅度，而到(dào)1996年(nián)的"₽(de)時(shí)候，曼谷的(de)商業(yè)辦公樓空(kōng)置率已經高(gāo)達50%♥±。

 

隻要(yào)有(yǒu)錢(qián)賺，資本總是(shì✘♣♣←)在變著(zhe)戲法創新，放(fàng)大(dà)杠杆，那(nà)是(sh&✘ì)一(yī)種類似于吸毒的(de)瘾，讓整個(gè)社會(huì)興奮不(bù)已，陷÷☆入一(yī)種集體(tǐ)性的(de)癫痫與迷幻意識裡(lǐ)σ↕Ωδ。

 

在我國(guó)的(de)變種，則是(shì)首付貸和(h☆✔é)抵押貸，前者在上(shàng)半年(nián)已被封，但(dàn)後者∑♦α‍正如(rú)野火(huǒ)春風(fēng)般，遍地(dì)開(kāi)花(huā)。房☆¶(fáng)地(dì)産由于其昂貴的(de)價格，高(gāo)杠杆已是(shì)不(b★↔ù)可(kě)避免，最怕的(de)，則是(shì)銀(yín)行(xíng)在業∞σ (yè)績壓力下(xià)的(de)非理(lǐ)性放(fàng)貸失控，<$通(tōng)過房(fáng)價上(shàng)漲--抵押物∏¶(wù)升值--進一(yī)步推動放(fàng∏↔<)貸的(de)攀升，将泡沫一(yī)步步吹向★≈雲端。

 

暗(àn)湧

 

泡沫的(de)吹大(dà)并不(bù)必然會(hu ✘αεì)立即破裂，事(shì)情總是(shì)在悄悄的✘€(de)起變化(huà)。

 

1922年(nián)，美(měi)國(guó)參議(yì)員(yuán)斯特姆×↕起草(cǎo)了(le)一(yī)個(gè)關稅法案，₽↕↑目的(de)是(shì)為(wèi)了(le)保護∑®'本國(guó)自(zì)主品牌抵禦歐洲跨國(guó)公司的(de)沖擊。1927年(ni≥φ∏án)，關稅法案在斯特姆的(de)推動下(xià)再次提升。♣₹事(shì)實上(shàng)，斯姆特-霍利關稅±↓≤₹法直到(dào)1930年(nián)6月(yuè)才最終獲得(de)通(tōng)過，但>σ(dàn)是(shì)早在一(yī)年(nián)多(dδ∏ uō)前，其危害已經被放(fàng)大(dà)。

 

原因就(jiù)在于，該法案将2000多(duō)種的(de)進口商品關稅提升到(dà↓♥×↓o)了(le)曆史最高(gāo)水(shuǐ)平，引來(lái)歐洲國(guó)家(j♣≥δiā)的(de)強烈抵制(zhì)，192₩®γ♠9年(nián)，美(měi)國(guó)政府收到(dàoφ♥★‌)了(le)34份外(wài)國(guó)正式抗議(yì)，和(hé)大(dà)量的(≈δσγde)報(bào)複性關稅措施。當年(nián)，美(měi)國(guó)的∏•(de)出口額就(jiù)大(dà)幅下(xià)降了(le)50%。

 

日(rì)本的(de)問(wèn)題，則是(shì)在于低↕§↑(dī)利率并沒有(yǒu)讓企業(yèΩ©¶)的(de)出口競争力獲得(de)改善，反而鼓勵了(le•←σ)更多(duō)的(de)企業(yè)将資源投向來(lá₽×✔i)錢(qián)快(kuài)的(de)股市(shì)和(hé)樓市(♦♣★♥shì)。于是(shì)出口更加艱難，形成一(yī)種惡性循環，股市(shì)平均收益率不(÷×÷∑bù)斷下(xià)滑，可(kě)以繼續流入投機(jī)市(shì)場(chǎng)的(±≥→δde)水(shuǐ)龍頭慢(màn)慢(màn)就¥×↕φ(jiù)枯竭了(le)。

 

另一(yī)方面，随著(zhe)城(chéng)市(shì)化(huà)的( λde)結束，老(lǎo)齡化(huà)的(de)到(dào)來(lái)，龐大(dà)存量二手房(γβfáng)的(de)積累，剛需市(shì)場(chǎng)悄悄的(de)關上(shàng)了₽γ (le)大(dà)門(mén)。

 

和(hé)美(měi)、日(rì)這(zhè)種大(dà)國(guó)不(bù↓↕γ)同，東(dōng)南(nán)亞小(xiǎo)國(guó)們則是(shì¶‍↔)身(shēn)不(bù)由己。

 

新馬泰的(de)工(gōng)業(yè)化(huà)階段仍然處于青春期©•¶，人(rén)口紅(hóng)利和(hé)工(gōng)資價格都(dōu)很(hěn€γ↓)有(yǒu)競争力，但(dàn)是(shì)禁不(bù)住北(běi)方巨龍騰‍σ®飛(fēi)所引發的(de)強烈海(hǎi)嘯。1994年(nián)的(de)人(ré™✔≤≤n)民(mín)币強制(zhì)貶值，彙率從(cóng)5.7調整為(wèi)8.6，'<§÷一(yī)下(xià)子(zǐ)貶值了(le)50%，亞太産業(yè)轉移的(de♥♣)方向很(hěn)快(kuài)就(jiù)從♣  (cóng)南(nán)流改為(wèi)了(le)北(běi)上(shàng)。

 

另一(yī)方面，和(hé)美(měi)元挂鈎的(de↓€₩&)固定彙率，也(yě)讓東(dōng)南(nán)亞各國(guó)的(de)出口₩★業(yè)在中國(guó)面前失去(qù)了(le)價格競争力，實體¶¶π"(tǐ)企業(yè)的(de)收益率開(kāi)始一(yī)步步惡化(huà)。σ<¶&

 

在上(shàng)個(gè)二十年(nián)的(de)競争中，中國(guó)大(dà)獲δα全勝，然而時(shí)移世易，今天的(de)中國(guó)所面臨的(de)$∏問(wèn)題，同樣嚴峻。

 

最值得(de)警惕的(de)，就(jiù)是(shì)人(rén)口的(de)&ld✘✔ ₩quo;90後陷阱”。90世代的(de)人(rén)口出生(shēng)量比80世代γ∑ ÷大(dà)幅下(xià)滑了(le)接近(jìn)一(yī)半，帶來(lái)的(de)$¥​≥三個(gè)後果就(jiù)是(shì)—&mda© απsh;

 

1、工(gōng)人(rén)減少(shǎo)，議(yì)§'價能(néng)力提升，引發漲薪潮，制(zhì)造業(yè↑±‍)成本上(shàng)升，失去(qù)出口競争力。

 

2、房(fáng)地(dì)産剛需市(shì)場(chǎng)減少(s§↓hǎo)，連鎖效應則是(shì)鋼鐵(tiě)、水(shuβ→ǐ)泥等重工(gōng)業(yè)萎靡，大(dà)量産能(néng)的(de)過剩和✘ β>(hé)虧損。

 

3、财富效應減少(shǎo)了(le)，能(néng)夠↑•'投資到(dào)房(fáng)地(dì)産₹ α↓市(shì)場(chǎng)的(de)水(shuǐ)龍σ₹≤頭也(yě)在慢(màn)慢(màn)的(de)擰緊。

 

人(rén)口也(yě)好(hǎo)，老(lǎo)齡化(huà)也(yě)好(hǎo) ©，很(hěn)多(duō)問(wèn)題都(dōu)是(shì)一(yī)點點積累的(♦•₹αde)，開(kāi)始的(de)時(shí)候人(rén)們并不±> >(bù)在意，就(jiù)像溫水(shuǐ)煮青蛙一(yī)↓γ®×樣，直到(dào)有(yǒu)一(yī)天，暗(àn)湧席卷為(wèi)₩→→÷巨浪，轉化(huà)成毀天滅地(dì)的(de)海(hǎi)嘯。

 

刺破

 

随著(zhe)房(fáng)價的(de)加速上(shàng)漲，越來(lái)越脫離(lí‍σ$)基本面的(de)真實需求，更多(duō)的(de↔ ✘↔)大(dà)衆堅信房(fáng)價會(hu₹‍→&ì)永遠(yuǎn)漲下(xià)去(qù)，将所有(yǒu)的(de)财富→Ω↔押寶在上(shàng)面，甚至借債買房(f↔÷áng)，危機(jī)就(jiù)将一(yī)步步逼近(jìn)。

 

在房(fáng)地(dì)産的(de)泡沫高(gāo)峰期， ÷¶通(tōng)常是(shì)全社會(hu✔δì)都(dōu)在討(tǎo)論房(fáng)子(zǐ)，聚會(§★♦≥huì)在討(tǎo)論，媒體(tǐ)在討(tǎo)≥ε&¥論，即使是(shì)最理(lǐ)性的(de)人(rén)，原來(lái)完全不(bù)屑一(yī)¥±♠顧的(de)人(rén)也(yě)被這(zhè)洶湧的(de)房(fá≠♣ng)價所擊潰，傾其所有(yǒu)獻上(shàn≠β€↔g)首付款。人(rén)們都(dōu)堅信一(yī)點，“今天不(bù)買，明(míng)天就(♣£₩✔jiù)買不(bù)到(dào)了(le)”！

 

這(zhè)和(hé)牛市(shì)巅峰期的(de)輿論氛圍✔§Ω∑如(rú)出一(yī)轍。

 

摧毀這(zhè)一(yī)切心理(lǐ)基礎的(de)，一(yī)定不(bù)是¥"Ω>(shì)某個(gè)智者的(de)呐喊，狂熱(rèφ₹π)中的(de)賭徒是(shì)聽(tīng)不(bù)↓•↔Ω進任何理(lǐ)性的(de)聲音(yīn)的(de)。那(nà)根針，↓σ↓通(tōng)常是(shì)赤裸裸的(de)現(xiàn)實：錢(qián)不(bù)見(jià✔÷n)了(le)。

 

因為(wèi)錢(qián)突然不(bù)夠用(yòng)了(le)，買方無法↑₩推動房(fáng)價繼續上(shàng)λ☆漲，終至引發整個(gè)市(shì)場(chǎng)天枰的(de)逆轉，看(kàn)到(dào)不σ¶↓(bù)對(duì)勁的(de)投機(jī)者趕緊撤出，由此導緻恐<"€慌性的(de)社會(huì)踐踏事(sh≥ ‍€ì)件(jiàn)。

 

• 1929年(nián)一(yī)季度，美(měi)聯儲收縮銀(yín)根，力圖抑制(zhìφ )過度的(de)投機(jī)氣氛，半年(nián)♥♦φ後股市(shì)崩潰，大(dà)蕭條降臨。

   

• 1989年(nián)，日(rì)本央行(xíng)連續5次加息βΩ，并且在政策上(shàng)嚴厲限制(zhì)對(du​β₩♦ì)房(fáng)地(dì)産的(de)貸款，一(yī)年(n♠"ián)後股市(shì)崩潰，房(fáng)價也(yě)同步反轉。

   

• 1996年(nián)，索羅斯為(wèi)首的(de)對(du×ε$₩ì)沖基金(jīn)大(dà)量抛售泰铢，泰國(guó)政府為(wèi)δ'穩定彙率，被迫動用(yòng)大(dà)量外(wài)彙儲備吸納，并調高(gāo)利₽ ↔率嚴防死守。錢(qián)迅速被抽空(kōng)，股市(shì)房(fáng‍↓©‍)市(shì)雙雙崩潰。

   

• 2004年(nián)，美(měi)國(guó)開(kāi)始加息，經→←過兩年(nián)多(duō)，連續17次加息以後，聯邦利率從(có✘★§ng)1%上(shàng)調至5.25%，低(dī)收入階層終于還(hái)不←‌₩>(bù)起房(fáng)貸了(le)，次級債違約開(kāi)始，↔×逐步醞釀成又(yòu)一(yī)輪的(de)☆φ金(jīn)融風(fēng)暴。

 

縱觀曆次金(jīn)融危機(jī)，幾乎每一(yī)次的(±↓₽×de)泡沫刺破都(dōu)和(hé)“加±★δ息”緊密相(xiàng)關。利率的(de)每一(yī)次升高(gāo)"πΩ¶，都(dōu)抽走了(le)一(yī)部分(fēn)錢(qián)，當連續多(duō)次之後，大(dà)家(jiā)忽然就(jiù)會(huì)發覺，錢(←£ qián)不(bù)夠用(yòng)了(le)。

 

于是(shì)泡沫，“啪”一(yī)聲炸裂！

 

深淵

 

房(fáng)地(dì)産崩潰之所以可(kě¶$₽)怕，就(jiù)在于其市(shì)值規模在整個× γ (gè)國(guó)家(jiā)财富占比中的(de)份量。

 

一(yī)般來(lái)說(shuō)，房(fáng)地(dì)産由于貸款杠杆效應，其市(s‌β hì)值總規模通(tōng)常是(shì)國(guó)家(jiā)GDP的( <‌de)2-3倍，在社會(huì)總财富中占到∏♣∑ε(dào)一(yī)半左右的(de)份額。相(xiàng)對(duì)來(lái)說(s<£ε¥huō)，股市(shì)總市(shì)值通(tōng)常隻₹₹★有(yǒu)前者的(de)五到(dào)十分★✘∏(fēn)之一(yī)，而債市(shì)、期貨、收藏品市(shì)場(chǎng)等就≈α£(jiù)更少(shǎo)了(le)。

 

更重要(yào)的(de)是(shì)，房(fáng)地(dì)産上(shàng)下(xi'$©à)遊産業(yè)鏈牽涉甚廣，其相(xiàng)關投資會(huì)占到 §↕±(dào)一(yī)個(gè)國(guó)家(jiā)全社會(huì)固投的(de)一(yī)半左¥$右，不(bù)僅僅是(shì)搬磚的(de)，還(há¥Ωβ∑i)有(yǒu)挖煤的(de)，造船(chuán)運鐵(tiě)礦石的(de)，造家(j₽≠iā)具窗(chuāng)簾的(de)，×Ω甚至國(guó)道(dào)邊服務于運輸司機(jī)的(de)沙¥ • 縣小(xiǎo)吃(chī)，無不(bù)被一(yī)根≠Ω∞α隐形的(de)鎖鏈緊緊扣住。

 

而這(zhè)根鎖鏈盡頭，最重要(yào)的(de)一(yī)環則是±± ♥(shì)銀(yín)行(xíng)。因為(wèi)銀(yín)行(xíng)貸款中，房(fáng)貸的(de)占比通(t©→αōng)常是(shì)最大(dà)的(de)，泡沫一(yī)旦破裂，不(bù)僅是(shì)房(→≤δγfáng)地(dì)産企業(yè)破産，銀(yín)行(γ↑xíng)也(yě)将因為(wèi)巨量壞賬而深陷其中。當銀(yín)行(xíng)出現(xià'​n)問(wèn)題，那(nà)麽所有(yǒu)的(d≠‌e)人(rén)都(dōu)将逃不(bù©↑≤)脫這(zhè)噩夢的(de)纏繞。

 

1929年(nián)的(de)大(dà)蕭條中，10萬家(jiā)企業(yè)破産，全國¥γ☆(guó)四分(fēn)之一(yī)的(de)人(rén)口失去(qù)工(gōng)∑≥作(zuò)，無數(shù)的(de)富豪、投機(jī)者✔€淪為(wèi)乞丐。麥當勞創始人(rén)雷·克洛克，被迫做(zuò)了↑×γ‍(le)17年(nián)的(de)紙(zhǐ)杯推銷員(yuán)§β來(lái)還(hái)債，《股票(piào)大(dà)作‍​'(zuò)手回憶錄》裡(lǐ)的(de)主角傑西(xī)·利弗莫爾，吞槍自(zì)殺€₩∞。據《光(guāng)榮與夢想》記載，胡佛總統打電(diàn)話(huà)給參議(yì)員(yu​♠≥πán)波默林(lín)，任命他(tā)主持複興金(jīn)融公司。在接到(dào)電(di←≥♣™àn)話(huà)時(shí)，波默林(lín)的(de)口≈"袋裡(lǐ)隻有(yǒu)九角八分(fēn)錢(qián)，而且在他(tā)前往宣誓就(jiù)職✘ ∑的(de)路(lù)上(shàng)，就(jiù)有(yǒε<‌↓u)十個(gè)叫花(huā)子(zǐ)跟他(tā)要(yào)錢(q∏♠ián)。

 

嚴重的(de)房(fáng)地(dì)産危機(jī)、股市✔↕α(shì)危機(jī)、銀(yín)行(xíng)業(yè)危機(jī)，最終演化(huà)為₽↓↔←(wèi)社會(huì)危機(jī)、軍事(shì)危機(jī)，席卷全球。

 

1990年(nián)代日(rì)本失去(qùε&)的(de)十年(nián)中，日(rì)本全國(guó)住宅地(dì)價下(xià)跌了(le)׶♦↓一(yī)半，商業(yè)用(yòng)地(dì)價☆ ¶格下(xià)跌了(le)七成，而跌幅最巨大(dà)的(de<←♦×)則是(shì)泡沫最嚴重的(de)東(→₹‌δdōng)京都(dōu)地(dì)區(qū)。

 

迅速蔓延的(de)危機(jī)，推倒了(le)東(dōng)京協和(hé)信用(yòng)社、©♦φ宇宙信用(yòng)社、北(běi)海(hǎi)道γ<∏(dào)拓殖銀(yín)行(xíng)、日(rì)本債券信用(yòng)銀(yín)行(xíng≥€β)、山(shān)一(yī)證券等180多(duō)家(jiā)金(jīn)融機λ↓(jī)構。

 

1990年(nián)6-12月(yuè)，僅證券業(yè)就(jiù)裁減了(le)140♦λδ00多(duō)人(rén)。1992年(n§↑αián)，失業(yè)人(rén)口高(gāo)達€"&80-100萬人(rén)，失業(yè)率直線'"↑飙升。

 

在東(dōng)南(nán)亞金(jīn)融危機(jī)中，無數(÷★αshù)家(jiā)庭淪為(wèi)負資産•≤©¶階層，而最嚴重的(de)印尼，則陷入了(le)政府倒台，社會(huì)騷亂，種族屠殺&®等的(de)一(yī)系列動蕩之中。

 

2009年(nián)的(de)美(měi)國←₩(guó)次貸風(fēng)暴，甚至席卷到(dào)歐洲、阿拉伯世界，引爆了(le)突尼斯、& ​β利比亞、埃及、叙利亞等無數(shù)國(guó)家(jiā)的(de)內α←¶÷(nèi)戰和(hé)政治危機(jī)。

 

我們将向何處

 

回顧曆史，十次危機(jī)九次地(dì)産，在一(yī)開(kāi)始，通(tōng)常都‌•×(dōu)來(lái)自(zì)技(jì)術(sh¥∏ù)革命、産業(yè)轉移等帶來(lái&‍)的(de)經濟繁榮，然後在社會(huì)财富的(de)增長(cháng)過程中，喚醒買房(fán×♦¥∞g)的(de)剛性需求。接著(zhe)，房(fáng)價開(kāi)始漲，投資屬性凸顯，β±€越來(lái)越多(duō)精明(míng)的(de)投資者入σ≈♦局。

 

漲的(de)時(shí)間(jiān)越長(cháng)，人(rén)們越堅信&ldqu★ δ✘o;房(fáng)價永遠(yuǎn)會(huì)漲”αα↓→的(de)真理(lǐ)，其支持論點大(dà)緻有(yǒ∞₩α↔u)二：

 

1、“政府不(bù)會(huì)允許房(fáng)地(dì)産崩盤&rdq∞Ω®uo;；

 

2、“房(fáng)價已經漲了(le)20年(nián)，如(rú)果還(£←¥‍hái)要(yào)漲20年(nián)才會‍₹(huì)崩盤，那(nà)我管那(nà)麽多(duō)幹嘛？”

 

我們的(de)人(rén)生(shēng)經驗中，見(jiàn)過了(le₽φ™)太多(duō)資産價格的(de)暴漲暴跌，商品期貨跌過，股市(shì)漲跌都(dōu•↑)好(hǎo)幾輪了(le)，隻有(yǒu)房(fáng)地(dì)産，一(yī)直在經曆®σ著(zhe)慢(màn)牛。因此人(rén)們越來(lᶶ•>i)越願意将所有(yǒu)的(de)資産投入到(☆↑♦¥dào)這(zhè)看(kàn)起來(lái€•)唯一(yī)安全的(de)避風(fēng)港中，于是(shì)推動<♣了(le)房(fáng)價的(de)進一(yī)步暴漲。

 

房(fáng)價漲的(de)越快(kuài)，人(rén)們便越失去(qù)理(lǐ)性，生π±"(shēng)怕再也(yě)買不(bù)€♠Ω 起房(fáng)子(zǐ)了(le)，于是(shì)借錢(qián)、抵押也(yě)要×☆(yào)将首付交上(shàng)，當一(€←yī)個(gè)痛并快(kuài)樂(yuè)著(zhe)的(♠₽≠de)有(yǒu)房(fáng)者。這(zε&§hè)個(gè)階段中，房(fáng)價租售比越來(lái)越高(gāo)¶€，就(jiù)像股市(shì)一(yī)樣，平均π¥δ♥市(shì)盈率不(bù)斷擡升，全社會(huì←α)都(dōu)陷入了(le)狂熱(rè)之中。$ 

 

但(dàn)房(fáng)價是(shì)否一(yī)定§↕£會(huì)崩盤呢(ne)？

 

如(rú)果讀(dú)完上(shàng)面的(de)這(zhè)些(xiē)現(xiàn)象描述$₹∏ ，你(nǐ)一(yī)定會(huì)覺得(de)今天的(de)中國(guó)和(hé¥π)他(tā)們太像了(le)，幾乎每一(yī★≈™)個(gè)問(wèn)題和(hé)征象都(dōu)已出現(xiàn)。崩盤，或許£÷€随時(shí)都(dōu)有(yǒu)可(‌₹kě)能(néng)發生(shēng)。

 

如(rú)果是(shì)這(zhè)樣的(de)話(huà)，你(nǐ)讀(dú)的(de)↕×£π曆史還(hái)不(bù)夠深。

 

我們再讀(dú)一(yī)次曆史，删繁就(jiù)簡。

 

• 1997年(nián)的(de)東(dō₩★‍ng)南(nán)亞，工(gōng)業(yè)化(huà)剛剛進€&Ω入青春期，因為(wèi)在與中國(guó)的(de)資源競®δλ争中敗北(běi)而盈利惡化(huà)，危機(jī)加深，再λ×β↑加上(shàng)索羅斯的(de)攻擊，國(guó)家(jiā)儲備枯竭導緻流動性短(duǎn¥¥&)缺，意外(wài)崩盤；

   

• 1929年(nián)的(de)美(měi)國(guó)和(hé) ​1991年(nián)的(de)日(rì)本，都(dōu)已經是(sh↔&ì)世界上(shàng)最發達的(de)國(guó)家(jiā)，城(chéng)市(shì)化"↑✔(huà)完成，工(gōng)業(yè)化(huà)結束，需求停滞，再遇上(shàng)加息、加稅✔★≈等一(yī)系列的(de)政策疊加，最終泡沫刺破。

 

你(nǐ)得(de)到(dào)了(le)什(shén)麽啓示呢(ne)？

 

1、對(duì)于小(xiǎo)國(guó)來(lái)說(shuō)，競争形勢複雜(zá)， ​ 命運由天不(bù)由我。就(jiù)像小(xiǎo)盤股，波動會(huì)很(hěn)劇(jù)烈，崩盤說∞​(shuō)來(lái)就(jiù)來(lái)。

 

比如(rú)香港，70年(nián)代以來(lái)的(de)半個(gè)世紀中，房(fán→'ΩΩg)地(dì)産周期每十幾年(nián)左右₹€βσ輪回一(yī)次，1973年(nián)石油危機(jī)後房(fáng)價下(xià)跌4∞λ±φ0%，1981年(nián)中英談判之後房(fáng)價暴跌6 ₩₹0%，1998年(nián)的(de)金(jīn)融危機(jī)中又(yòu)跌了(l​>e)70%，2016年(nián)的(de)這(zhè)一(yī)輪旅遊業★&(yè)寒流中，房(fáng)價半年(nián)時(shí)間(jiān)已經下(xi₩©↓ à)挫20%。

 

房(fáng)地(dì)産崩盤就(jiù)像過家(jiā)家(jiā)，什(shén)✘↓∏β麽樣的(de)世面沒見(jiàn)過。

 

2、對(duì)于大(dà)國(guó)來(lái)說(shuō)，競争☆→α力掌握在自(zì)己手中，結局則完全不(bù)同。就(jiù)像大(dà)藍(lán)籌，穩定性要(yào)好≠¥(hǎo)得(de)多(duō)。

 

特别是(shì)對(duì)于全球第一(yī)第二的(de)大(dà)國(g≈÷÷$uó)來(lái)說(shuō)，在追趕先進的(de)過程中由于市(shì)場(chǎng)規×∏模、潛力等各種資源都(dōu)是(shì)最佳的(de)，競争力強大(dà)，因此通(tōng← ∏)常能(néng)夠獲得(de)持續的(de)“轉型優先權&rdquδπ'o;。

 

比如(rú)中國(guó)，雖然有(yǒu)著(zhe)這(zhè)₹‌樣與那(nà)樣的(de)諸多(duō)問(wèn)題，但£•←‌(dàn)是(shì)環顧全球，與同樣經濟發展水(shuǐ)平的>♥£₽(de)金(jīn)磚國(guó)家(jiā)相(λ​xiàng)比，無疑是(shì)最強的(de)，而與發達國(guó)家(jiā)相(xiàng)↑₹&≈比，人(rén)均GDP又(yòu)仍然較低(dī)，因此✔γ∞仍然可(kě)以享有(yǒu)技(jì)術(shù)轉移所帶來(lái)的(de)&δ$ldquo;生(shēng)産力提升紅(hóng)利”¶<。

 

這(zhè)是(shì)非常關鍵的(de)一(yī)點。←™ε¶

 

這(zhè)使得(de)中國(guó)仍然是(shì)所有∞≥‌±(yǒu)發展中國(guó)家(jiā)裡(lǐ)轉型前景和(hé)潛力最好(hǎo)的(d₩♦‍e)。這(zhè)就(jiù)确保了(le)中國(guó)有(yǒu)極大(dà)的(α$✔de)機(jī)會(huì)走出轉型陷阱，全産業(yè)的(de)平均收益率不(bù≤‌↓)會(huì)跌到(dào)負數(shù)。于是(shì)房(fáng)價，高(gāo)高(gāo)在上(shàng δ)的(de)房(fáng)價，就(jiù)得(de)到(dào)了(l♦<​ e)支撐，雖泡沫而仍不(bù)至于破裂。

 

事(shì)實上(shàng)，我們今天的(de)社會(hu•&×✔ì)發展階段，隻是(shì)1970年(nián)代中期的(de)日(rì)本。1974年"©✔ (nián)的(de)能(néng)源危機(jī)過後，日(rì)♥®本也(yě)經曆了(le)一(yī)段時(shí)間(jiān)的(de)轉型低(dī)迷 ✔♠，彙率貶值。但(dàn)是(shì)此後，随著(zhe)轉型的(≤‌≥de)成功，産業(yè)競争力提升之後，企業(yè)利潤大(dà)漲，社會(huì)财富劇(≤₹jù)增，房(fáng)價的(de)泡沫就(jiù)得(de)到(dào)了(le×✘)緩解，繼續維持著(zhe)又(yòu)漲了(le)十幾年(↕γ nián)。

 

3、在如(rú)今這(zhè)個(gè)市(shì)道(dào)環境下(xià)，超過一( §<$yī)半的(de)行(xíng)業(yè)都(dōu)在蕭條，政府不✘¶π♦(bù)可(kě)能(néng)加息。在中國(guó)3萬億美(měi)元的(de)外(wài)彙儲備面前，也(yě)不($↓β☆bù)可(kě)能(néng)有(yǒu)哪個(gè)對(duì)沖基金(jīn)敢飛(fēi)蛾‍↔£撲火(huǒ)。

 

這(zhè)就(jiù)是(shì)中國(guó)與美(měi)日(rì←₽® )東(dōng)南(nán)亞崩盤時(shí)的(de)重要(yào)區(q©∑₹ū)别。由此我們可(kě)以相(xiàng)信，這(zhè)泡泡，大(dà)概數(shù)年(nián)₽≈之內(nèi)還(hái)看(kàn)不(bù)到(dào)破裂的(de)可☆>(kě)能(néng)性。

 

4、對(duì)于大(dà)國(guó)來(lái)說(shuō)<<，房(fáng)價的(de)崩盤通(tōng)常來(láλ∑•i)自(zì)其國(guó)家(jiā)走向世界巅峰之後。

 

1929年(nián)的(de)美(měi)國(guóσ®≠>)，1990年(nián)的(de)日(rì)本，都(dōu)已經是(s>↔£hì)當時(shí)世界大(dà)國(guó)中最發達的(de)一(yī)員(yuán)，産業±α(yè)競争力強大(dà)，看(kàn)似無堅不(bù)摧。但(dàn)危↓×機(jī)往往就(jiù)此而孕育。

 

因為(wèi)這(zhè)個(gè)時(shí)候的(de)社會(huì)生(shēng ≥₹)産力提升将不(bù)再能(néng)夠依靠♠↓≤₹“轉移”來(lái)獲得(de)，于是(shì>×)增速逐漸停滞，再也(yě)無力追上(shàng)膨脹的(de)泡沫，在慣§•£性作(zuò)用(yòng)下(xià)将泡沫吹向了(le)無窮大(dà)。

 

1929年(nián)的(de)美(měi)國(guó)，1990年™γ(nián)的(de)日(rì)本，房(fáng)價泡沫事(shì)實上(©↑★shàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比今天的(de)中國(guó)更加誇張。對(≥₽£duì)比一(yī)下(xià)就(jiù)知(zhī)道(dào)了(l©♣←e)，1990年(nián)的(de)日(rì)本，光(guāng§♥₽)東(dōng)京都(dōu)的(de)地(dì)價就 ♥ε(jiù)相(xiàng)當于全美(měi)國(guó)的(de)地(©™dì)價，1920年(nián)代後期的(de)美(měi)國(guó)，邁阿密市(shì)7§₽↓≤.5萬人(rén)口中就(jiù)有(yǒu)2.5萬名地(d&←↑®ì)産中介，兩千多(duō)家(jiā)地(dì)産公司。

 

承認吧(ba)，今天的(de)中國(guó)π"房(fáng)價，雖然泡沫，但(dàn)就(jiù) ≤€©整體(tǐ)而言，顯然還(hái)達不(bù)到(dào)美(měi)日(rì)當•€®年(nián)的(de)高(gāo)度。以美(měi)日(rì)當年(nián)的(de)泡÷$₩沫程度來(lái)說(shuō)，北(běi)上(shàng)深的(d±•±e)房(fáng)價，對(duì)應的(de)或許将是(shì)紐←₹約房(fáng)價的(de)兩倍。

 

就(jiù)是(shì)這(zhè)麽瘋狂的(de)不(bλ¶♥♣ù)可(kě)思議(yì)，就(jiù)像6000點的(de)A股€♠，2000年(nián)的(de)納斯達克，消滅10元股，市("α§shì)盈率千倍萬倍，雞犬升天。

 

之所以會(huì)達到(dào)這(zhè)樣的(de)瘋狂狀态，因為(wèi)大( ¶dà)國(guó)盛世，信心膨脹到(dào)了(le)極點，股市(shì)、樓市(sh®↔ì)、幾乎所有(yǒu)的(de)資産市(shì)場(chǎng)都(dō→λ∞u)在漲，更加容易讓所有(yǒu)人(rén)都(dōu)陷入迷失狀态之中λδ。

 

隻有(yǒu)極盛，才會(huì)狂妄，才會(huì)将危機(™★jī)推向萬劫不(bù)複，任何人(rén)都(dōu)無法阻擋。與他(tā)們相(xiàng)比，中國(guó)目前的(de)這(÷™π₹zhè)點泡沫，仍然處于社會(huì)主義的(de)初級階段。

 

（本文(wén)部分(fēn)數(shù)據和(hé ¥•≤)觀點來(lái)自(zì)方正證券的(de)研報(bào)《房(fáng)≈₽€σ地(dì)産周期研究之八：全球曆次房(fáng)地(d¥​φ‌ì)産泡沫》，感謝(xiè)任澤平團隊的(de)研究成果♠✔←。）

 

15句話(huà)，秒(miǎo)懂(dǒng)當前樓市(shì)

 

1、本輪房(fáng)地(dì)産政策牛市(shì)正進入最狂熱(rè)的(de)階段。當彙聚¶€資金(jīn)最多(duō)、人(rén)口增長(cháng)最好(hǎo)的(β★×de)20來(lái)個(gè)城(chéng)市(shì↔β∏§)都(dōu)漲過一(yī)輪之後，資金(jīn)™Ω将進入分(fēn)歧期：有(yǒu)的(de)進入三線城(chéng)市(shì)，有(yǒu)•☆的(de)回流A股，有(yǒu)的(de)進入港股，有(yǒu)的(d©×α♥e)回流一(yī)線城(chéng)市(shì)。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，未來(lái)幾個(gè)•≠月(yuè)房(fáng)價的(de)快(kuài)速上(shàng)漲↑£₩期将結束。

 

2、這(zhè)輪牛市(shì)持續得(de)時(shí✘↓)間(jiān)比我此前預期的(de)時(sh→≤™í)間(jiān)長(cháng)，原因很(hěn)簡單：2016年(nián)隻有(yǒu)深圳出台了(le)真正有(yǒu)殺傷性的(de)調控政策，其他(tā≤'÷)城(chéng)市(shì)都(dōu)是(shì)在“逗你(nǐ)玩(wán)™• ”，尤其是(shì)七八個(gè)二線熱(rè)點城(chéng)市(shì)。

 

3、地(dì)價的(de)飛(fēi)漲，讓制(zhì)造業(yè↑ε≈)在地(dì)方政府面前更加無足輕重。幾百家(jiā)企業(yè)的(de)納稅，都(dōu)不(bù)如(rúεγ☆)賣一(yī)塊地(dì)來(lái)錢(q¥♦☆ián)多(duō)、來(lái)錢(qiá∏β™n)快(kuài)。這(zhè)是(shì)地(d>¥ì)方政府不(bù)忍下(xià)手調控的(de)"← 重要(yào)原因。

 

4、短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，熱(rè)點城(c×✘héng)市(shì)的(de)房(fáng)價已近(jìn)接近(jìn)“→€美(měi)元頂”，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，如↔←(rú)果以美(měi)元計(jì)價未來(lái)幾年(nián)漲不(bù)動了(le)。至于∞¥是(shì)不(bù)是(shì)出現(xiàn)了β₽(le)“人(rén)民(mín)币頂&rdq ∑←uo;，需要(yào)進一(yī)步觀察。

 

5、在人(rén)民(mín)币彙率高(gāo)估，熱(rè)錢(qiá∞β↕★n)希望流出中國(guó)、配置海(hǎi)外(wài)資産的(de)大(dà)背景下(xià)，∞<為(wèi)了(le)維持國(guó)內(nèi)經濟♣₩£增長(cháng)、減輕貶值壓力，需要(yào)制(zhì)造人(rén)民(mín)币資産的(d×£©e)賺錢(qián)效應，以吸引、留住熱(rè)錢(qián)。這(zhè)一(yī)輪樓市(₩™‍φshì)上(shàng)漲，起到(dào)了(le)這(zhè)個(gè)作(zuò)用(y<✘òng)。很(hěn)多(duō)換了(le)美(měi)元的(de)人(∏π♦↓rén)，又(yòu)換回人(rén)民(mín)币殺入了(le)樓市(shì)。而銀(yín)'©÷π行(xíng)按揭，将鎖定這(zhè)部分(fēn‍×★&)人(rén)的(de)資産，讓他(tā)們未來(l§"ái)很(hěn)難再去(qù)沖擊彙率。

 

6、由于人(rén)民(mín)币計(jì)價的(de)資産普±Ω>遍高(gāo)估，所以任何一(yī)種資産都(dōu)不(bù)能(néng)無限期上(shàng↓β)漲下(xià)去(qù)，那(nà)樣會(huì)惹禍，具體(tǐ)可(kě)以參照(₹∏₹€zhào)去(qù)年(nián)的(de)A股。所以，人(rén)民(mín)币資産的(de)賺錢(qián)機(jī)會(huì)需要(yào)&ld★ ‍quo;闆塊輪動”。如(rú)果樓市(shì)降溫，就(jiù)需要(yào)尋找♦πδ¶新的(de)闆塊，否則大(dà)家(jiā)就(jiù)往外(±&↑wài)跑。

 

7、未來(lái)房(fáng)地(dì)産₩§降溫的(de)速度，會(huì)比我們預期的(de)慢(màn)。≤'原因很(hěn)簡單，地(dì)方政府穩增長(cháng)✘↓→壓力太大(dà)，緊靠“大(dà)基建+PPP”是(shì)無法支撐的(de)。如(rú)果GDP增速跌破6.5%，貨币政策可(kě)能(néng)會(huì)再次出現(xiàn)逆♥​轉，而樓市(shì)調控也(yě)可(kě)能(néng)會(huì)再次放(fàng)松。×‌♠

 

8、中國(guó)的(de)投資主體(tǐ)是(÷ ✔>shì)地(dì)方政府和(hé)國(guó)有(yǒu)企業(yè)，這(zhè)決​≠‌↑定了(le)廣義貨币M2增速要(yào)比GDP增速快(kuài)。而且根據我的(de)測算(suàn)，M2增速至少(shǎo)要(yào)維持在GDP增速的(de)1.5倍左右。貨币超發，其結果必然是(shì)人(rén)民(mín)币計(jì™™ ✔)價模式下(xià)大(dà)城(chéng)市(shì)房(fáng)價™δ的(de)長(cháng)期看(kàn)漲。

 

9、中國(guó)的(de)城(chéng)鎮化(£↓™huà)隻進行(xíng)了(le)一(yī)半。由于發展機♣¶±→(jī)遇相(xiàng)對(duì)集中在高(gāo)級别<Ω© 城(chéng)市(shì)，所以人(rén)口将進一(yī)步向&★中心城(chéng)市(shì)集中。樓市(shì)可(kě)以長(cháng)期看(kànγ★)好(hǎo)的(de)城(chéng)市(shì)，基本上(shàn↔​•✘g)都(dōu)處于“胡煥庸線”以東(dōn₽₩g)，要(yào)麽是(shì)直轄市(s'♦¶ hì)，要(yào)麽是(shì)副省級以上(≥≤εshàng)城(chéng)市(shì)，要(yào)麽是(shìγ™☆‌)北(běi)、上(shàng)、深的(de)鄰居。

 

10、剛需、改善型需求，隻能(néng)選擇在自(zì)己生↑γ(shēng)活的(de)城(chéng)市(shì)買房(fáng)。如( ↕♦rú)果是(shì)投資，盡量要(yào)去(qù)中心城(chéng) ₹市(shì)。如(rú)果一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)“本外§÷(wài)币各項存款餘額”不(λ±β bù)到(dào)1萬億，GDP不(bù)到(dào)5000億，過去(qù)5年(nián)小(xiǎo)學生(shēng)人(rén)數®ε (shù)增長(cháng)不(bù)超過5%，又(yòu)不(bù)靠近(jìn)北(běi)、上(shàng)、深，基本上(₽±shàng)沒有(yǒu)多(duō)大(dà)的(de)前途。

 

11、對(duì)于剛需、改善型購(gòu)房(☆Ωfáng)者來(lái)說(shuō)，隻要(yào)經濟能(néng)力允許，還(h←♦♥φái)是(shì)應該盡快(kuài)買房(fáng)。不(bù)要(yào)在乎短(duǎn)期的(de)漲跌。對(d∞₩​uì)于投資客來(lái)說(shuō)，一(yī)二線城(chéng)♠$★γ市(shì)仍然可(kě)以長(cháng)期投資，但(dàn)需要("πyào)控制(zhì)杠杆；如(rú)果是(λ₹&shì)短(duǎn)炒，風(fēng)險在加大(dà)。

 

12、美(měi)元加息，隻對(duì)中國(guó)樓市(shì)産生(shēng)心理(lǐ)影(<‍÷εyǐng)響。由于有(yǒu)外(wài)彙管制(z↔‍ hì)，所以不(bù)會(huì)産生(shēng)實質性影(yǐng)響。

 

13、人(rén)民(mín)币貶值對(duì)中國(guó)✔↕>'樓市(shì)來(lái)說(shuō)，是(shì)利好(hǎo)不(bù↕✔λ)是(shì)利空(kōng)。貶值有(yǒu)利于維持樓市(shì)價格。

 

14、過去(qù)10年(nián)，中國(guó)樓市(shì)的(de)投資回報(bào)曾把美(měi)∏♥∑∞元、黃(huáng)金(jīn)遠(yuǎn)遠(yu‍•ǎn)抛在了(le)後面，未來(lái)10年(nián)就(jiù)有(yǒu)點難φ​說(shuō)。

 

15、從(cóng)長(cháng)線來(lá$↕δi)看(kàn)，中國(guó)最頂尖的¶§≠(de)20來(lái)個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)優質住宅，仍然是(shì)抗通(tō'×ng)脹的(de)好(hǎo)選擇。所以我說(shuō)過：如(rú)果你(nǐ)生(s‍λ≈←hēng)活在一(yī)線城(chéng)市(shì)，前3000萬人(rén)民(mín)币的(de)資産先配置成住宅，超過的(de)部分(fēn)再談美(mě‍±i)元、黃(huáng)金(jīn)、股票★≤ (piào)之類的(de)東(dōng)西(xī≤§)。（來(lái)源：樓市(shì)參考 劉曉博）