不(bù)計(jì)入萬達商業(yè)、新鴻基，今年(nián)上(shàng)半‍↓年(nián)18家(jiā)上(shàng)市(shì)房(fángσ♠₩)企拼湊出了(le)一(yī)張近(jìn)‌≠§®358億元的(de)租金(jīn)收入圖譜。

雖然時(shí)間(jiān)車(chē)輪每一(yī)秒(miǎo)都(dōu)在↕ε₽→超前駛去(qù)，但(dàn)“規律”就(j≠≠iù)像指揮棒，讓碾過的(de)車(chē)轍雜(zá)而不(bù)亂。

延續上(shàng)年(nián)的(de)調控步調，20₽φ≠>17年(nián)成為(wèi)不(bù)折不(bù)扣的(de)政策“α≥≤¥大(dà)年(nián)”。但(dàn)開(kāi)發商們苦于住宅領域'‍£的(de)“嚴規重令”時(shí)，商業(yè)地(dì)産成為(wèi)諸侯争霸前線戰場(chǎng)。

半年(nián)時(shí)間(jiān)已過，各家(jiā)戰況幾何？為(wèi)此™≤，赢商網選取了(le)18家(jiā)上(shàng)市(shì)房(✔"fáng)企作(zuò)為(wèi)分(fēn©•>←)析對(duì)象，其中包括7家(jiā)港企、6家(jiā)國(g♦ uó)（央）企及5家(jiā)民(mín)企。

值得(de)注意的(de)是(shì)，萬達商業(yè ₽☆ )和(hé)新鴻基由于特殊原因，暫未公布相(xiàng)關運營數(s €¥™hù)據，故未能(néng)納入此次分(fēn)析中。其中，φ♦©δ前者由于沖刺回A在持續停牌中，而後者因為(wèi)統計(jì)财年(nián)不(bù)同， ¶9月(yuè)14日(rì)才能(néng)發布年(nián)報(bào)。

統計(jì)官方财報(bào)數(shù)據，上(shàng)述18家(jiā)房(fá±¥$®ng)企在2017上(shàng)半年(n‍®ián)拼湊出了(le)一(yī)張357.82億的(de)租金(jīn)圖譜，占4180.35億元總營業(yè)收入約8.56%。

2017年(nián)上(shàng)半年(nián>‌)上(shàng)市(shì)房(fáng)企租金(jīn)收入表（資料來(láε↕γ≠i)源：企業(yè)年(nián)報(bào) 制₩‌©(zhì)圖：赢商網）

01

358億租金(jīn) 九龍倉solo獨舞(w±≥ǔ)

在上(shàng)述租金(jīn)收入表中，闖入50億租金(jīn)陣營中的(de)僅有(Ω§yǒu)正在獨舞(wǔ)的(de)九龍倉。赢商網查閱九龍<σ倉中期報(bào)告，今年(nián)上(shà±‍∞←ng)半年(nián)九龍倉投資物(wù)業(yè)的(≈♣> de)總收入為(wèi)79.27億港元（折算(suàn)成人(rén)民(mín)币↔δ 為(wèi)66.7億元）。

其中，香港投資物(wù)業(yè)總收入增加4%至66.81億港元，φ§‌營業(yè)盈利增加4%至59.42億港元；內(nèi)地(dì)投資物(wù)業✔×≤(yè)收入和(hé)營業(yè)盈利分(fēn)别為(wèi)1↔☆$ 2.46億港元及7.32億港元，增幅分(fēn)别γ≈為(wèi)4%及6%。

九龍倉2017上(shàng)半年(nián)®₩€投資物(wù)業(yè)租金(jīn)情況（資料來(lái)源：企業(yè)年(nián>¥≠∞)報(bào) 制(zhì)圖：赢商網）

分(fēn)項目看(kàn)，九龍倉上(shàng)半年(nián)超八成的(de)投資物γ™(wù)業(yè)租金(jīn)收入來(lái)自(zìφ¶₩≠)海(hǎi)港城(chéng)、時(shí)代廣場(chǎng)、荷裡≥ε(lǐ)活廣場(chǎng)及成都(dōu)國(guó)際金(jīn)融$∞&α中心，占比分(fēn)别為(wèi)58.73%、17.85%、γγ♣★3.62%及6.41%。

海(hǎi)港城(chéng)已然成為(wèi)九龍倉最大(dà)的(de)租金(jīn>★)“生(shēng)産者”。剔除寫字樓部分(fēn)，海(hǎi)←∏®★港城(chéng)今年(nián)前6月(yu€ ↓↑è)的(de)商場(chǎng)收入增長(cháng)5%至32.58億港π>元，租戶銷售額增長(cháng)2.8%，出租率為(wèi)96>♠%。

盡管零售市(shì)場(chǎng)表現(xiàn♣☆)一(yī)度暗(àn)淡，但(dàn)從(cóng)九龍倉近>♠α(jìn)幾年(nián)業(yè)績不(bù)難看(kàn)出，海(hǎ☆→≠i)港城(chéng)的(de)租金(jīn)貢獻率一(yī)直堅挺。

官方數(shù)據稱，2016年(nián)，海(ε₩₽®hǎi)港城(chéng)、時(shí)代廣場(chǎng)α•、荷裡(lǐ)活廣場(chǎng)三個(gè)商¶✔>↔場(chǎng)零售額加起來(lái)達到£↔(dào)424億港元，占香港總零售額9%。其中，海(hǎi)港城(c↓β£héng)就(jiù)貢獻了(le)307億↑↔‍β港元，占香港總零售額的(de)6.5%。

潛藏租金(jīn)背後的(de)是(shì)海(hǎi)港城(chéng)Ω±——“全球頂級零售商的(de≤±π)展示窗(chuāng)櫥及必争之地(dδ ì)”——角色定位。赢商網統計(jì)，今年(nián'↓★€)上(shàng)半年(nián)首次落戶海(hǎi)港城(chéng)的(de)品牌包σ 括YvesSalomon、ERES、EveLom、LittleMO&am>>p;Co.及Adore，而St.John、Laurel和(hβ←é)Tsuta則是(shì)首次在九龍開(kāi)店(diàn)。¶®"

從(cóng)九龍倉獨舞(wǔ)的(de​₽←)50億租金(jīn)陣營往下(xià)走，會(huì)看(kàn)到(dào)恒隆、太古、恒基、長(cháng)實及華潤置地(dì)組成的(de)30億至40億租金(jīn)兵(bīng)團，對(du★≠≈ì)應數(shù)字分(fēn)别為(wèi)32.♦δ♠★37億元、46.74億元、34.86億元、32.72億元及33.74億元。

2017上(shàng)半年(nián)上(shàng)市(shì)房(fáng)企€©£←租金(jīn)收入分(fēn)布圖（資料來(lái'₽)源：企業(yè)中報(bào) 制(zhì)圖：赢商網）

恒隆同比出現(xiàn)下(xià)滑外(wài)，另外δπ(wài)四家(jiā)房(fáng)企今年↓☆(nián)上(shàng)半年(nián)的(de♣α)租金(jīn)收入相(xiàng)較上(shà∞∞™ng)年(nián)均出現(xiàn)一(yī)定程度上Ω≈∞±(shàng)升，最多(duō)的(de)為(wèi)華潤置↕≤地(dì)（約為(wèi)13.2%），最低(dī)為(wèi)恒基兆業(yè)（約為(wèi₽↓λ')1.79%）。

期內(nèi)，華潤包括酒店(diàn)經營在內(nèi)的(de)投資物(γ₩πwù)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額港币40.1億元，同比增長(cháng)13.2%<↕。其中，酒店(diàn)業(yè)務營業(yè)額港币6.1億元 •↕π，同比增長(cháng)34.6%。

據赢商網了(le)解，截至6月(yuè)3¥∑0日(rì)，華潤在營投資物(wù)業(yè)總建築面積達↓₽↓₹到(dào)574萬平方米，其中，已開(kāi)業(yè)萬象城(chéng)13個(gè)，五彩城(chéng)╱萬π↔象彙8個(gè)，其他(tā)購(gòu)物(wù∑π¶)中心2個(gè)。而其“一(yī)點萬象”APP已上(shàng)線21個εγ÷(gè)購(gòu)物(wù)中心。

除去(qù)上(shàng)述6家(ji♣≤φā)房(fáng)企租金(jīn)位列30億£↑±≈以上(shàng)外(wài)，統計(jì)列表中剩餘γ$γ±12家(jiā)房(fáng)企租金(jīn)均位于20億以下(x★✘γià)，其中僅有(yǒu)嘉裡(lǐ)建設、大(dà)悅城(chéng)地(←✔↑dì)産及龍湖(hú)地(dì)産在10億以上(shà∞∏ng)，分(fēn)别為(wèi)18.62億、17.51億及11.4億。

02

遽升213% 黑(hēi)馬新城(chéng)忙拓局

抛開(kāi)租金(jīn)收入的(de)絕對(duì)值數(shù)字，從(α✔↔↓cóng)《2017年(nián)上(shàng)半年(ni>γ™án)上(shàng)市(shì)房(fáng)企租金(j±≈♥<īn)收入表》的(de)“（租金(jīn)）同∑♣‌比增長(cháng)”一(yī)欄中，可(kě)看(kàn)出隐藏其中的(de)&★♥×ldquo;潛力股”與“失意者”。'Ω

無疑，同比遽升213%的(de)新城(chéng)控股是(shì)殺®±>∞出的(de)最大(dà)黑(hēi)馬。中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司新開(kāi)業(y÷↕✘è)桐鄉(xiāng)、衢州2座吾悅廣場(chǎng)，實現(xi☆ àn)租金(jīn)及管理(lǐ)費(fèi)收入3.44億元，出租率達 97.07≥​±%。

截至報(bào)告期末，新城(chéng)控股開(kāi)業(yè)的(de)吾悅廣場(chǎ♣€♣ng)日(rì)均客流量達 4.34 萬人(rén)/日(rì)，同比增長(cháΩ₩ng) 29%；已開(kāi)業(yè)面積 85.87 萬平方米， 同比增長(cháng) 1×♠♣€02%。在建及拟建的(de)新城(chén÷∞↕&g)吾悅廣場(chǎng)達到(dào)33座，可(kě)出租面積23<♠↓5.93萬平方米。

新城(chéng)控股2017上(shàng)半年(n↕∞∏ ián)房(fáng)地(dì)産出租情況（δ≠圖片來(lái)源：企業(yè)中報(bào)）

雖然目前租金(jīn)收入不(bù)足4億，但(dàn)對(duì)重新回歸掌舵的(dα"γe)董事(shì)長(cháng)王振華規劃的(de)藍(lán)圖中，到(dào)2020年(nián)，新城(chéng)開(kāi)業(yè)及在建的(de)吾悅廣場(chǎn♣✘↕g)将超過100個(gè)，無疑随之而來(lái)的(de)則是(sγ‍₽δhì)每年(nián)租金(jīn)的(de)高(gāo)速增長(cháng)。

赢商網統計(jì)數(shù)據顯示，除了(le)7月(yuè↔♣)28日(rì)同時(shí)開(kāi)業₩‌ φ(yè)的(de)長(cháng)春新城(chéng)吾悅廣場(chǎng)和(hé)諸暨永利∏ ✔吾悅廣場(chǎng)，今年(nián)下(xià)半年(nián)$×，新城(chéng)還(hái)将有(yǒu)8座吾悅廣場(chǎng)陸續開(kāi)業♠$(yè)，分(fēn)别位于鎮江、青島、嵊州©‍≈、如(rú)臯、甯波、南(nán)京、成都(dōu)、晉江。

“未來(lái)随著(zhe)商業(yè)地(dì)産逐步↑&≥$完成全國(guó)化(huà)布局，将和(hé)公司住宅∞→€地(dì)産形成良好(hǎo)的(de)雙輪驅動模式，為(wλ≈"€èi)公司增添新的(de)盈利增長(cháng  )點。”招商證券在8月(yuè)24日(rì)研報(bào)♥✘☆×中指出。

與新城(chéng)控股“攻城(chéng)略地(dì)&rd♦×★quo;之勢鮮明(míng)對(duì)比的(de)，則是(sh<‍∞"ì)繼續延續上(shàng)年(nián)“掉隊者”形象的(de)恒隆"↓α與世茂房(fáng)地(dì)産，租金(jīn€¶π)同比分(fēn)别下(xià)滑2%（♦®倘撇除期內(nèi)人(rén)民(mín)币兌港元較上(♣Ω↔shàng)年(nián)同期貶值5%的(deΩ‍σ)影(yǐng)響，則租金(jīn)收入上(shàng)升1%。）及9.16%。

恒隆2017 上(shàng)半年(nián)租金(jīn)收入情況（圖片來±‍'≠(lái)源：企業(yè)中報(bào)）

“期內(nèi)于上(shàng)海(hǎi→•)的(de)港彙恒隆廣場(chǎng)、香港的(de)銅鑼灣及山(shān)頂廣場(chǎnΩ¥g)展開(kāi)的(de)物(wù)業(yè)優化(huà)工(gōng ∞)程，對(duì)租金(jīn)收入造成短(duǎn)暫影(yǐng)響，¥←而人(rén)民(mín)币貶值5%亦對(duì)綜合業(yè)績構成壓力。”恒隆在公告中解釋。

據悉，上(shàng)海(hǎi)港彙恒隆廣場(₽×"chǎng)的(de)大(dà)型優化(huà)工(gōβ©ng)程在今年(nián)年(nián)初啓動，整個"'(gè)工(gōng)程将分(fēn)期進行(xíng)， ♠至2019年(nián)年(nián)中完成。19%的(de)可(kě)租賃面積現(xià÷'←πn)已關閉以進行(xíng)優化(huà)及翻新工(gōng)程，導緻其租出率下(xi∑©à)降15個(gè)基點至81%，租金(jīn)收入同比←∞φ下(xià)降7%。

然而，可(kě)以期待的(de)是(shì)，随著(zhe)¶¥上(shàng)述優化(huà)工(gōng)程項目陸續重現(xiàn)入市$♠(shì)，恒隆的(de)租金(jīn)收入連續下↓ (xià)跌的(de)局面或将在未來(lái)一(yī)段時(shí)間Ω‌(jiān)出現(xiàn)改善。

同為(wèi)失意者，世茂房(fáng)地(dì)産的(de)租金(jīn)收入環比出現($↔∞σxiàn)下(xià)滑的(de)一(yī)大(dà)原因也(yě)是(shì≠ ♣)“翻新工(gōng)程”。據公告，由于上(shàng)海(hǎi)世茂國(guó)際廣場(c​∑γhǎng)2017年(nián)開(kā✘€i)始歇業(yè)裝修，造成租金(jīn)收入暫時(shí)下(xià)降0.4≤✘×3億元。

此外(wài)，造成世茂房(fáng)地(dì)産租金(jīn)收入表£ ♥現(xiàn)不(bù)佳的(de)另一'♠•(yī)原因則是(shì)項目出售。“上(shàng)海(hǎi)世¥α¶α茂于2016年(nián)5月(yuè)出售北σ↔♦♦(běi)京财富時(shí)代給樂(yuè)視(shì)控股（北(běi)京）有(yǒu)限公司，φ ±以緻租金(jīn)收入減少(shǎo)0.35億元。”

03

現(xiàn)金(jīn)流倍增 大(dà)悅城(chéng)裝甲待發ε®↔™

當各房(fáng)企使出的(de)比武招式分(fēn)别為(wèi)租金(jīn)數(shù)字或♣♦增長(cháng)幅度，大(dà)悅城(chéng)卻在官方微(wēi)信大(dà)秀了(le)一(yī)把“€₩"現(xiàn)金(jīn)流”。截至6月( ¶♥ yuè)底，公司持有(yǒu)的(de)現(xiàn)金(jīn)為(wε¶èi)91億元。

大(dà)悅城(chéng)地(dì)産2017上(shàng)半年₩δ∏ε(nián)現(xiàn)金(jīn)流情況（圖片來(₹★↓lái)源：官方微(wēi)信）

雖遠(yuǎn)不(bù)及其他(tā)房(fáng)企動辄幾百甚至上(s∏•hàng)千的(de)現(xiàn)金(jīn)流淨額，但(dàn)大(dà)悅城(chéng)地α₹↔(dì)産的(de)增速瞬間(jiān)秒(miǎo)殺一(yī)片，同比增幅高(gāo)達105%。

作(zuò)為(wèi)一(yī)家(jiā)以商業(yè)地(d∏φì)産開(kāi)發運營為(wèi)主業(yè)的(deα€)地(dì)産公司，現(xiàn)金(jīn)流的(de)表現(xi≈ ∞àn)直接反應著(zhe)公司旗下(xià)商業(yè €★<)項目的(de)租金(jīn)收入穩定增長(ch'←♥áng)。

從(cóng)大(dà)悅城(chéng)∏'λ地(dì)産的(de)公布的(de)年(nián)報(bào)可(kě)看(kàn)出，回÷λ‌€顧期內(nèi)，公司投資物(wù)業(yè)租金§™ (jīn)收入及相(xiàng)關物(wù)業(yè)管理♦↕(lǐ)收入同比增長(cháng)約12.3%至17.31億δγ≈元。其中，成都(dōu)大(dà)悅城(chéng)通(tōng)過優化(huà)品牌組合，拓‍<₩展客群來(lái)源，銷售額同比提升61.6%，租金(jīn)收入同比提升30± ↕.8%。

2017上(shàng)半年(nián)大(dà)悅城β→δε(chéng)主要(yào)投資物(wù)業(yè)租金(jīn)收入、平均租金(jīn)、出租&★ε率表（圖片來(lái)源：企業(yè)中報(bào)）

随著(zhe)與中糧地(dì)産整合的(de)推進，未來(lái)大(dà)悅城(chéng)手✘←持現(xiàn)金(jīn)的(de)走向充滿著(zhe×σ)不(bù)确定性。但(dàn)對(duì)大(dà)悅城(chéng)地(dì)産而言，γ®$要(yào)在2020年(nián)實現(xiàn★↕∏♦)20個(gè)大(dà)悅城(chéng)的(de)目标，穩定而充足的(de)現(xiàn)"'÷金(jīn)流是(shì)其得(de)以施展拳腳的(de←Ω)前提。

當然，除了(le)依靠自(zì)身(shēn)力量，大(d§♥↔à)悅城(chéng)也(yě)嘗試借助外(wài)力來(≈>€₩lái)實現(xiàn)上(shàng)述目标。近(jìn)日(rì)，其與與包括新加‍↔♦→坡政府投資公司（GIC）在內(nèi)的(de)多(du&<βō)家(jiā)知(zhī)名投資機(jī)構共同成立&ldquΩ×✘•o;并購(gòu)基金(jīn)”，投資金(jīn) ±∏額約為(wèi)114億元。

相(xiàng)較用(yòng)自(zì)有(yǒu)資金(jīn)支∏™付并購(gòu)對(duì)價方式，大(dà)悅城(chéng)未來(lái)♥₩↓​通(tōng)過并購(gòu)基金(jīn)并購(gòu)、改造商業(yè∑λ)項目無疑将面臨著(zhe)更小(xiǎo)的(de)資金(jī↓λ<n)壓力，亦将為(wèi)其“加速戰略擴張提供充足資金(jīn)保障&rdqu←" ™o;。

作(zuò)為(wèi)內(nèi)地(dì)商業(yè)地(d©α™ì)産商的(de)代表，大(dà)悅城(chéng)用(yòng)充足的(de)現(xiàn)金✔δ(jīn)流為(wèi)同行(xíng)給出了(le)一(yī)個(gè)≈↓↕範例，而恒隆、太古的(de)表現(xià'•€n)似乎有(yǒu)違手持重金(jīn)的(de)港資地(dì)産商形象。

赢商網從(cóng)中報(bào)中了(le)解到(dào)，截至6月(yuè)底，恒隆與太古的(de)現(xiàn)金(jīn)及銀(yín)行(xíng)結存分(fēn)别為↕₽₩δ(wèi)188.89億元、13.36億元，較上(shàng)年(nián)同期分(♦₽×fēn)别減少(shǎo)21.89%、46.87%。

一(yī)直以來(lái)，這(zhè)兩家(♥α>jiā)都(dōu)堅持重資産開(kāi)發邏輯，大(dà)量自(zì)持商業(yè)資産¶™。在還(hái)未引入輕資産模式當下(xià)，其必然需要(§≥✘✘yào)有(yǒu)搶到(dào)的(de)現(xiàn)金(jī€φ§n)流能(néng)力才能(néng)維∞₽↑σ持現(xiàn)有(yǒu)項目運營及保持一(yī)定擴張步伐。對(du≈ ì)太古而言，選擇适時(shí)出售一(yī)些(xi€™>ē)項目是(shì)其回籠資金(jīn)的(de)一(yī)大(dà)法寶。

比如(rú)，去(qù)年(nián)太古以65.28億港元将九龍灣的(de)一("☆yī)個(gè)非核心商廈賣掉，把所得(de)資金(jīn)用(yòng)于太古坊的(de‍"♠)重建工(gōng)作(zuò)，并錄得(d§≠∑e)溢利11.7億港元。

“太古曆史上(shàng)并沒有(¶☆₽yǒu)做(zuò)過輕資産輸出，但(dà" $n)對(duì)于輕資産模式持開(kāi)✘©¶放(fàng)态度。而且，許多(duō)亞洲乃至全球的(de)企業(yè)都(dōu)有Ω¶β(yǒu)詢問(wèn)過，太古能(néng)否☆‌輸出酒店(diàn)品牌，因而太古也(yě)在評估品牌輸出的(de)≈≠∑可(kě)行(xíng)性。”如(rú)此看(kàn∞♠¶)來(lái)，或許不(bù)久後，外(wài• )界會(huì)看(kàn)到(dào)太古以“輕資産&rdqu¶™φo;之名來(lái)提升自(zì)身(shēn)的(de)現(xiàn)金(Ω₩♥εjīn)狀況。

2017年(nián)上(shàng)半$φ年(nián)，瑞安房(fáng)地(dì)産的(de)租金(jīn)及相(xiàng)關收入→Ω±♦（包括酒店(diàn)經營收入）較2016年(nián)上(shàng)半≈σ年(nián)增加19%，若扣除酒店(diàn)經營收入，投資物(wù)業(yè)的(de)租ββ♥金(jīn)及相(xiàng)關收入總額為  ≤(wèi)9.06億元，同比增幅亦為(wèi)19%。

瑞安房(fáng)地(dì)産2017年($≠→nián)上(shàng)半年(nián)α‌₽及2016年(nián)上(shàng)半年©​(nián)投資物(wù)業(yè)的(de)租金(j$δ↑īn)及相(xiàng)關收入

對(duì)于收入的(de)增加，瑞安于公告&↕$中給出的(de)理(lǐ)由是(shì)，&ld♦β↑πquo;武漢、佛山(shān)和(hé)上(‍✔±$shàng)海(hǎi)的(de)三幢新開(kāi)業(yè)♠>£ 的(de)購(gòu)物(wù)商場(chǎng)持續租出和(h‍↑÷βé)陸續開(kāi)業(yè)所緻。”

據悉，佛山(shān)嶺南(nán)天地(dì)&ldqu∏±≠o;嶺南(nán)站(zhàn)”、武漢天地(dì)→•≈“壹方”及上(shàng)海(hǎi)♦↓←瑞虹新城(chéng)“月(σ₹σyuè)亮(liàng)灣”三個(gè♠↕>β)新開(kāi)業(yè)的(de)商業(yè)物(wù)業(yΩ<≈è)租戶自(zì)2016年(nián)起陸續進駐，•$當中大(dà)部分(fēn)租戶已于2016年(nián)下£λ×(xià)半年(nián)開(kāi)始 $∑≈營業(yè)。截至今年(nián)6月(yuè)底，三個(gèπσΩ)物(wù)業(yè)項目的(de)出租率分(fēn)别達89%、85%及82%。

作(zuò)者 付慶榮