萬達3300萬平方米商業(yè)地(dì ♣π)産的(de)330億元的(de)租金(jīn)收入意→•味著(zhe)什(shén)麽？

• 作(zuò)者: 百思拓
• 來(lái)源: 網絡
• 日(rì)期: 2017-07-24
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昨天看(kàn)到(dào)了(le)一(yī)篇中國(guó)經濟網發布的(de)《王™§健林(lín)首次公開(kāi)萬達商業(yè)負債：償還(hái)債務不(bù)是‌ε♣✔(shì)問(wèn)題》的(de)報(bàoσ♦)道(dào)。

 

萬達董事(shì)長(cháng)在“萬達、融創、富力簽訂的₹™∏(de)戰略合作(zuò)協議(yì)”發布會(huì)上(shàn™™γ↔g)高(gāo)調宣布，萬達不(bù)存在高(gāo)負債的(§Ω$de)問(wèn)題，并且他(tā)也(yě)敢于公開(kāi)企業(yè)的★'♣(de)債務數(shù)據，以直面諸多(duō)負面傳言，展現(xiàn)了(le)萬達'¶₽的(de)實力和(hé)信心。

 

這(zhè)倒使我更加堅信萬達現(xiàn)在λ•真的(de)是(shì)要(yào)為(wèi)回歸A股做(zuò)最後一(yī)搏了(←→×&le)。如(rú)此賤賣酒店(diàn)資産和(hé)文≠&(wén)旅項目，完全放(fàng)棄了‍☆(le)當初要(yào)成為(wèi)世界級酒店(diàn)<π×‍集團的(de)豪情和(hé)要(yào)趕超​β迪士尼的(de)壯志(zhì)，相(xiàng)信♣¶王健林(lín)的(de)內(nèi)心滋味除非是(shì)傻瓜才會(huì)好♦&♠≠(hǎo)受。 

 

其實萬達的(de)酒店(diàn)資産是(shì)真不(bù)錯(cuòΩ↑)的(de)，其總體(tǐ)開(kāi)發品質的(de)←♣λ€一(yī)緻性也(yě)是(shì)在國(guó)內(nèi)成規模開(kāi)發建設" 酒店(diàn)的(de)公司中做(zuò)的(de)相(xiàng)對(duì)最好(hǎo↓≤)的(de)。如(rú)果入住萬達的(de)酒→✔₽店(diàn)，酒店(diàn)的(de)遊泳池®×在早上(shàng)6點一(yī)定是(shì)開(kāi)放(fàng)的(de&")，僅憑這(zhè)一(yī)點，就(jiù)很(hěn)好(hǎo)地(dì)與國(σ​λguó)際酒店(diàn)管理(lǐ)公司的(de)做(zuò)法保持了(le)一(yī)緻。不♦‌↕‌(bù)會(huì)像國(guó)內(nèi)很(hěn)多(duō)土(tǔ)豪開(kāi)≈γ®≠的(de)星級酒店(diàn)，遊泳池一(yī)般都(dōu)要(yào)上(shàng)£₽₹♦午9點或10點以後才開(kāi)放(fàng)。

 

如(rú)果說(shuō)酒店(diàn)業(yè)務不(bù)好(hǎo)，一(yī)←¶€✔方面是(shì)由于我們市(shì)場(chǎng)的(de)過度開(kāi)發，就(jiù)像​♦φ 購(gòu)物(wù)中心一(yī)樣，産能(néng)過剩稀釋了(le)酒店(diàn)的(d£φe)收益；另一(yī)方面，大(dà)多(duō)數(shù)急功近(Ω$♣∞jìn)利的(de)開(kāi)發商們大(dà)都(dōu)看(kàn)不(bù&♣)上(shàng)這(zhè)塊被他(tā)們認為(wèi)投入多(duō)、回收慢(mà↓↑₽n)的(de)業(yè)務。

 

而文(wén)旅項目要(yào)趕超迪士尼應該說(shuō)從(cóng)​ φ♣一(yī)開(kāi)始就(jiù)是(shì)一(yī)個(gè)笑(xiào)話(h§←≈uà)，我們國(guó)內(nèi)目前一(yī)個(gè)最大(dà)的(de)誤區(qū∞δ‌≤)就(jiù)是(shì)“房(fáng)地(dì)産思維”，以為(§←βwèi)會(huì)造殼就(jiù)能(néng)做(z‍§uò)其中的(de)任何事(shì)情。其實迪士尼根本就(ji∏™ù)不(bù)是(shì)房(fáng)地(dì)産公司，他(tā)們主打的±€¥(de)是(shì)文(wén)化(huà)I→↕P和(hé)傳媒。記得(de)我也(yě)曾作(zuò)為(wèi)娛樂(yuè)設計(j♠πì)公司的(de)代表出席在萬達總部舉行(xíng)的(de)打造萬達城(chéng)的(de)₽§發布會(huì)。當萬達提出要(yào)用(yòng)10年(n>™ián)時(shí)間(jiān)超越迪尼斯百年(nián)曆程的(de)時(shí​‌Ωβ)候，在場(chǎng)的(de)國(guó)外(wà↕∏πεi)設計(jì)師(shī)質疑萬達究竟☆÷∞ 是(shì)根據什(shén)麽作(zuò)出如(rú)此判斷的(de)。當★ 時(shí)萬達恰好(hǎo)創造了(le)10年(nián)建設了(le)100↓☆個(gè)購(gòu)物(wù)中心的(de)行(xíngΩ&♣★)業(yè)奇迹，勢頭正勁。但(dàn)會(huì)議(yì)主持者（名✔β字我就(jiù)不(bù)提了(le)）的(de)≈₽回答(dá)有(yǒu)點令人(rén)好(hǎo)笑(xiào)，我本以為(wèi)他(t♦‍ •ā)們可(kě)以在中國(guó)的(de)高(gāo)速發展上(shàng)面忽悠兩 ♣← 句，結果他(tā)居然回答(dá)“這(zhè)是(sh ≥§¶ì)我們王主席說(shuō)的(de)！”那(nà)架勢和(hé)₹₹'↕情景使我想起小(xiǎo)時(shí)候再熟悉不(bù)過的(de)&ldq &® uo;毛主席說(shuō)的(de)！”這(↕ $zhè)句話(huà)。酒店(diàn)和(hé)文±✔(wén)旅暫且不(bù)提，畢竟現(xiàn)在都(dōu)和(h₹←é)萬達沒有(yǒu)什(shén)麽關系了(le)。

 

但(dàn)我說(shuō)了(le)，萬達還(hái)是(shì)幸運的(de)↕λ¥，因為(wèi)萬達畢竟還(hái)有(yǒu)一(yī)些(xiē)家(₹∞jiā)當可(kě)以抵擋一(yī)下(x←$↓ià)，也(yě)還(hái)可(kě)以給萬達的(de)最λφ"↔後一(yī)搏增加一(yī)點底氣。所以我對‌∞♦(duì)王健林(lín)董事(shì)長(cháng)說‍¶σ&(shuō)的(de)債務不(bù)是(shì)問(wèn)題也(yě)是(shì)傾​★向于認同的(de)，畢竟這(zhè)麽精心和(hé)大(dà)力打 ε→造的(de)兩塊資産搭進去(qù)了(le)。不(bù)™¶過，我認為(wèi)需要(yào)對(duì)所謂的(de)“輕資産戰略&r☆ε≤dquo;作(zuò)一(yī)個(gè)澄清，我這(zhè)裡(lǐ)∞∞不(bù)說(shuō)輕資産本身(shēn)。對(d•™™uì)于萬達商業(yè)地(dì)産來(lái)說(shuō)，這(zhè)些(xiēΩγ)出售和(hé)轉讓都(dōu)是(shì)輕債而不<β±>(bù)是(shì)輕股的(de)舉措。資産的(de)比例和(hé)權重沒有(yǒu₩∏"±)發生(shēng)變化(huà)，所以說(shuō)輕資産有₽™δ£(yǒu)些(xiē)混淆視(shì)聽(tīng)。

 

關于酒店(diàn)我還(hái)想多(duō)說(shuō)一(yī)句，像這(zhè)樣以較大(dà)折讓出售這(zhè)麽多(duō)的(de)低× ♠(dī)于淨值的(de)酒店(diàn)資産的(de)事(shì)情，一(yī)方面說(shu€₽₽βō)明(míng)酒店(diàn)也(yě)屬于商業(yè)地(dì)産，估值隻能(n☆₩™éng)按收益法。這(zhè)也(yě)是(✘<shì)富力最後還(hái)要(yào)和(hé)萬達討(tǎo)價還(háiγ≠)價4天還(hái)能(néng)砍價140億₽δ&₹人(rén)民(mín)币的(de)依據；另一(yī)方面，在不★♥∏ (bù)遠(yuǎn)的(de)将來(lái)，你(nǐ)一(yī)定會(≈®&huì)看(kàn)到(dào)這(zhè)種類似的(de)收購(gòu¶¥↓Ω)發生(shēng)在購(gòu)物(wù)中心身(shēn)上(shàng)。

 

所以，我一(yī)直是(shì)建議(yì)沒有(yǒu)必要(yào)急著(zhe)搶地(dì)•≠☆™盤，今天國(guó)內(nèi)的(de)市(shì)場(chǎng♥™©≤)環境已經于20年(nián)前釋放(fàng)人(rén)口紅(hóng)利和(hé)改革紅(h>♦óng)利的(de)高(gāo)速發展的(∑¥¶∞de)年(nián)代完全不(bù)同了(le)。無論是(shì)人(réλ<'¶n)口和(hé)消費(fèi)的(de)增長(cháng)，還(hái)是×♦(shì)通(tōng)貨膨脹，都(dōu)已經不(bù)再支持&α •這(zhè)種持續性的(de)兩位數(shù)的(de)增長(cháng)，而低(dī)效的(de©÷←£)擴張一(yī)定是(shì)沒有(yǒu)出路(lù)的(de< ☆)。

 

我上(shàng)次在《從(cóng)商業(yè)地(dì)産的(de)基本概念和(h↓Ωé)盈利模式看(kàn)萬達的(de)無奈》的(de)一(yī)文≠α(wén)中也(yě)用(yòng)西(xī)田美(měi)國(guó)發展的(de)案例給€•予了(le)很(hěn)好(hǎo)的(de)說(shuō)明(míng)。我今天稍作(z®© $uò)展開(kāi)，1977年(nián)，西(xī)田開✔✘β (kāi)始進入美(měi)國(guó)市(shì)場(chǎng)，當時(sh ‍ &í)流行(xíng)的(de)說(shuō)法是(shì)西(xī)田進入美(měi)國(₩φguó)市(shì)場(chǎng)一(yī)定要(yào)成規模，否則很(hε✘∞↑ěn)難生(shēng)存，而且是(shì)在現(xiàn)代購(gòu)物(wù)©πδ中心的(de)發源地(dì)和(hé)美(měi)國(g↕‌≈λuó)購(gòu)物(wù)中心的(de)那(nà)些(xiē)玩(wán)家(jiā)競争。×±✘但(dàn)是(shì)西(xī)田就(jiù)是(shì)不(bù)信邪¶≈φ，先在美(měi)國(guó)東(dōng)北(bě✔ ©i)部的(de)康涅狄格州的(de)圖盧姆買下(xià)了(le)一(yī)個(gè)&₩小(xiǎo)的(de)購(gòu)物(wù)中心，開(kδβ♥āi)始改造營運，然後又(yòu)于20世紀80年(nián)代★≠₽•初購(gòu)買了(le)三個(gè)購(gòu)物(wù)中心。西(x↕ ☆↓ī)田以謹慎試水(shuǐ)的(de)方法進入美(měi)國(guó)市(shì)場(chǎngε§₹)，并且說(shuō)了(le)他(tā)們願意為(wèi)了(le)解美(měi)λ∞國(guó)這(zhè)個(gè)市(shì)場(chǎng)付出時(shí)間(jiān)，需←↔要(yào)多(duō)少(shǎo)時(shí)間(jiān)就(j↕★ ÷iù)可(kě)以給出多(duō)少(shǎo)÷<©↓時(shí)間(jiān)。當80年(nián)代末收購(gòu)了(le)梅西(xī)的(d$$ φe)4個(gè)購(gòu)物(wù)中心後，西(xī)田一(yī)直到(dào×σ)90年(nián)代初在美(měi)國(guó)的(de)購(gòu)物 ☆(wù)中心總數(shù)就(jiù)是(shì)7到(dào)8個(gè☆₽×∏)。但(dàn)是(shì)經營狀況都(dōu)非常好(h★±Ω'ǎo)。到(dào)了(le)90年(nián)代初西(xī)田宣布δε≠₩他(tā)們已經熟悉美(měi)國(guó)市(shì)場(chǎng)，是(s÷♦δhì)時(shí)間(jiān)大(dà)展拳腳了(le)。結果90®∞年(nián)代的(de)兩筆(bǐ)大(dà)的(de)↕•交易就(jiù)使西(xī)田在美(měi)國(guó)的(de)​✔÷購(gòu)物(wù)中心總數(shù)超過了(le)60多(duō)家(jiā)，成為(wèi∑≤)了(le)美(měi)國(guó)僅次于西(xī)蒙的(dφ✘e)第二大(dà)的(de)購(gòu)物(wù)中心開(kāi)¥☆發商。

 

接下(xià)來(lái)我主要(yào)就(jiù)王健林∑ε(lín)就(jiù)債務的(de)發言談一(yī)些(xiē)我♣ש的(de)看(kàn)法。關鍵點是(shì)3300萬平方米商業(y→ è)地(dì)産面積要(yào)産生(shēng)33₽ ✔0億元租金(jīn)收入和(hé)5年(nián)20%±σ¶§的(de)增長(cháng)是(shì)一(yī)個(gè)什Ω<(shén)麽概念和(hé)情景。王健林(lín)也(yě)讓“大(dà)家(jiā)可(kě)以自(zì)δ≥¥行(xíng)判斷”，所以我給大(dà)家(jiā)解釋一(yī)下(xià)：

 

第一(yī)，3300萬平方米商業(yè)地(dì)産産生(shēng)330億元的(de)​≤≈♣租金(jīn)收入就(jiù)是(shì)每年(ni€÷→án)每一(yī)平方米建築面積的(de)萬達商業(yè)要(yào)産生(sγ®hēng)1000元的(de)租金(jīnφ★)，或者更直觀地(dì)說(shuō)每天每平米2.7元。如(↑'×rú)果按行(xíng)業(yè)通(tōn☆∑₽g)常的(de)10%租金(jīn)承付能(néng)✔‍力收取租金(jīn)（或者叫租售比），則萬達每平米的(de)銷售額必須±←ε達到(dào)每年(nián)1萬元。一(yī)個(gè)必須強調的(de)概念是(shì)，租金(jīαπ☆n)都(dōu)是(shì)由銷售額決定而不(bù)是(shì)由合同決♥±定的(de)。

 

按到(dào)2018年(nián)的(de)300多(duō)個(g×←≈ è)萬達廣場(chǎng)計(jì)算(suàn)，每一(yī)個(gè)萬達廣場±©>↓(chǎng)都(dōu)要(yào)平均₹γ達到(dào)10億元或更多(duō)的(de)年(nián ↕±)銷售額，包括所有(yǒu)新建的(de)萬達廣場(chǎng)。我±λ↕相(xiàng)信所有(yǒu)的(de)開(kāi)發商和(hé)購(gòu)物(wù★✔)中心營運者都(dōu)可(kě)以扪心自(zì)問(wèn)：☆φγ這(zhè)是(shì)什(shén)麽标準？即使在中國(gu↕<‍ó)經濟最發達的(de)城(chéng)市(shì)上(shàng)海(hǎi)¥ ±♠，以2015年(nián)的(de)148個(gè)購(gòu)物(wù)中心∞λΩ÷為(wèi)例，年(nián)銷售額能(néng)夠§>¶&超過10億的(de)購(gòu)物(wù)中心總數(shù)不(bù)超過25個(gè)₽∏☆∞，不(bù)到(dào)上(shàng)海(hǎi)購(gòu)物(wù)中心β ¥總數(shù)的(de)17%，而且這(zhè)當中還(hái)夾雜(zá)了(le)那(nà)些↔≈(xiē)銷售額很(hěn)高(gāo)的(de)百貨型的(de)購(gòu)物(wù)中心，↓™‌&比如(rú)上(shàng)海(hǎi)八佰伴等，否則該比例會(huì)更低(dī)。（2®←016年(nián)的(de)情況更不(bù)♥​樂(yuè)觀，因為(wèi)購(gòu)物(wù)中心數(shù)量變成了(le)181個(gα ±✔è)，而銷售額的(de)提升速度遠(yuǎn)跟不(®✔λ∑bù)上(shàng)規模的(de)增長(cháng)）。就(jiù)是(shì)說(shu₽₹ō)，萬達如(rú)果2018年(nián)要(yào)做(zuò)到( ♣$dào)330億元的(de)租金(jīn)收入，萬達的(de)包括全國(guó)一(yī)二三四線☆✔♦城(chéng)市(shì)的(de)購(gòu)物(wù)中心的(de)總體(tǐ)綜合表現(x$♦λ∞iàn)要(yào)高(gāo)于上(shàng)海(hǎi)。因為(wèi)上ε≥(shàng)海(hǎi)購(gòu)物(wù)中心按建築面積的(de)平均租✔π​>金(jīn)坪效不(bù)到(dào)每天每平米2.3元，而萬達必須達到(dào)2.7元。€β§→（具體(tǐ)數(shù)據可(kě)點擊：新常态的(de)新內(nèi)涵 ——對(duì)2015↑σ年(nián)上(shàng)海(hǎi♦ λ£)購(gòu)物(wù)中心表現(xiàn)情況的(de)延展分(≠∑™'fēn)析解讀(dú)和(hé)随想）就(jiù)是(shì)說(shuō)全國(guó)所有(yǒu)的(de)萬達廣場(ch×✘δǎng)的(de)綜合表現(xiàn)要(yào)超過上(shàng)海(hǎi)的(₹↕​de)平均水(shuǐ)準。也(yě)自(z∏§φ£ì)然不(bù)能(néng)低(dī)于萬達♠¶γ自(zì)己的(de)上(shàng)海(hǎi)萬達廣場(chǎng)的(deε€)綜合表現(xiàn)。這(zhè)點能(néng)實現(xiàn)嗎(ma)？

 

第二，就(jiù)是(shì)未來(lái)5年(nián)保持2λ≠εβ0%的(de)年(nián)租金(jīn)增∞¶γ♥長(cháng)是(shì)一(yī)個(gè)什(s±$hén)麽概念。首先從(cóng)宏觀層面來(lái)講，這(zhè)個(gè)市(shì)場(chǎn ←g)已經沒有(yǒu)了(le)20%的(de)容量增長(cháng)♥•☆，這(zhè)些(xiē)年(nián)零售總額就(jiù)是(shì​↕)以大(dà)約10%的(de)速度在增長(cháng)，更不(bù)要₩¶÷★(yào)說(shuō)還(hái)要(yào)連續5年(nián)。5年(nián)♦≈20%的(de)增長(cháng)就(jiù)是(shì) ₹翻一(yī)番的(de)概念，即租金(jīn)翻倍或者數(shù)量翻番。

 

先講數(shù)量翻倍，相(xiàng)信這(£↑zhè)應該是(shì)萬達的(de)一(yī)個(gè)著(zhe)眼點。因為(wèi)↔ φ₹萬達相(xiàng)信他(tā)可(kě)以一(yī)直保持20∏π∏%的(de)擴張速度，但(dàn)市(shì)場(chǎng)根本就(jiù)≠•沒有(yǒu)這(zhè)樣的(de)需求和✘♣₽★(hé)容量了(le)，如(rú)果銷售額上(shàng)不(bù)去(q↕✘‌ù)，何來(lái)租金(jīn)？如(rú)果沒有(yǒu¥≠π )有(yǒu)效的(de)規模增長(cháng)，那(nà)麽隻能(néng)依靠坪效的(φα de)租金(jīn)增長(cháng)，雖然這(zh©÷è)是(shì)一(yī)個(gè)正确的(de)方向， ☆↔<但(dàn)是(shì)沒有(yǒu)任何品類的(de)零售商能(néng)夠承擔≥φ得(de)起連續5年(nián)每年(nián)20♣γ​%的(de)租金(jīn)增長(cháng)，因為(wèi)‌≥>÷根本就(jiù)不(bù)可(kě)能(néng♦£)有(yǒu)這(zhè)樣的(de)銷售額的(de)增長(cháng)的(de)支撐。↓≠Ω所以如(rú)果銷售額不(bù)提高(gāo)，租金(jīn)卻翻倍，那(nà✔♠↑)絕大(dà)多(duō)數(shù)的(de)零售商就(jiù)會(huì)無法支撐而死δ 去(qù)，你(nǐ)的(de)租金(jīn)就(jiùεσ↓)基本歸零了(le)。這(zhè)裡(lǐ)我附上(shàng)被标準普爾✔✘∑¥評為(wèi)唯一(yī)的(de)AAA級的(de)λ>&®購(gòu)物(wù)中心連鎖企業(yè)20年(nián)的(de)年(n∞✔ián)租金(jīn)之于年(nián)銷售額的(de)可(kγ↔ě)持續增長(cháng)曲線更好(hǎo)地(d÷&®₩ì)幫助大(dà)家(jiā)理(lǐ)解'​這(zhè)個(gè)問(wèn)題。你(nǐ)可(kě)以看(€×₽≈kàn)到(dào)全球購(gòu)物(wù)中心可(kě)持續的(de)标杆的(de)租金('™←γjīn)翻番也(yě)用(yòng)了(le)20年(nián)的(de)時(shí☆≤ ©)間(jiān)，而且其租售比就(jiù)是(sh✘∞>ì)維持在14%左右。

 

西(xī)田Scentre集團20年(nián)可(kě)持續增長(cháng)的(de)租金✔λ¶(jīn)和(hé)銷售坪效

 

澳大(dà)利亞的(de)URBIS公司連續數(shù)十年(nián)跟蹤統計(jì)澳→$λ大(dà)利亞購(gòu)物(wù)中心市(shì"♠↑♦)場(chǎng)的(de)綜合表現(xiàn)，也(yě)是(shì)全×★球市(shì)場(chǎng)購(gòu)物(wù)中心在對(duì)标分(←¶fēn)析這(zhè)一(yī)塊做(zuò)得(de)最好(hǎo)的(de)。而且澳大(dà)β₹利亞的(de)購(gòu)物(wù)中心的(de)零售商相(xiàng)對(duì)來(lá ♦≈i)說(shuō)有(yǒu)著(zhe)全♣★世界最強大(dà)的(de)租金(jīn)承受能(néng)力，URBIS的(de)一(yī)個(gè)常年(nián)跟蹤數(shù)據  ←γ顯示，當租售比超過18%，零售總額就(ji§₩ù)會(huì)呈現(xiàn)下(xià)降趨勢。 URBIS的(de)朋(péng)友(yǒu)饒有(yǒu)興緻地(dì'<&)告訴我他(tā)們的(de)這(zhè)個(gè)發現(xiàn)。所以對(duì) &‌&于第二個(gè)挑戰要(yào)實現(xiànγ↔)的(de)條件(jiàn)是(shì)，市(shì)場(chǎng)的(‌♣de)大(dà)餅和(hé)份額都(dōu)要(yào)有(yǒu)20%的(de)增長(c©γ≈háng)。這(zhè)個(gè)在今天的(de)情況下(xià)做(z₩≠Ω®uò)得(de)到(dào)嗎(ma)？

 

所以綜上(shàng)所述，除了(le)需要(yào)市(€ shì)場(chǎng)的(de)大(dà)餅≈$‍ε和(hé)份額一(yī)直保持線性增長(cháng)之外(wài)（注意：增長(cháng)斜∑λ©率超過萬達之前開(kāi)出100個(gè)購(gòu)物(wù)中§✔♦ 心時(shí)的(de)抛物(wù)線增長(cháng)），而且競争都÷α∏(dōu)忽略不(bù)計(jì)。我不(bù)否認在短(duǎn)₹‌€期內(nèi)，比如(rú)2017年(nián)到(dào)2018年(nián)的(de™π>)一(yī)兩年(nián)的(de)短(duǎn)時(shí)÷ π間(jiān)內(nèi)萬達有(yǒu)可(kě)能(néng)會(huì)✘••達到(dào)甚至接近(jìn)300億元這(zhè)個(gè)數(shù)據，但(dàn)是∏★≥β(shì)從(cóng)5年(nián)和(hé)10↕π≤✔年(nián)的(de)維度看(kàn)20%的(de)增長(chán≠¶☆g)一(yī)定是(shì)不(bù)可(kě)持續的(de)。

 

我鄙視(shì)這(zhè)篇文(wén±♦"')章(zhāng)裡(lǐ)面的(de)最後一(yī)段提到(dào↓•∞✘)那(nà)位沒有(yǒu)透露姓名的(de)分(fēn)析師(shī)說(sh≥↓uō)的(de)，萬達商業(yè)光(guāng)有(yǒu)一(yī)年(nián÷ε→↓)330億元的(de)年(nián)租金(jīn)和(hé)20%的(de)增長(cháng)率♦≤≥就(jiù)足以說(shuō)明(míng)萬達商業(yè)“價值連城(chéngδ↓α↑)”，甚至還(hái)說(shuō)2018年(niá ≠n)的(de)330億元，每年(nián)20%的(de)增長(cháng)，5年(φ>>nián)後的(de)2023年(nián)，年(nián)租金(jīn)™★σ最保守也(yě)會(huì)達到(dào)800億…&hel✔γ₽×lip;甚至“萬億市(shì)值一(yī¥&♥♦)點也(yě)不(bù)誇張”。這(zhè)是(shì)典型∑β★的(de)既不(bù)專業(yè)也(yě)不(bù)懂(dǒng)購  ©‌(gòu)物(wù)中心市(shì)場(chǎng ↑β∑)和(hé)運營規律，甚至是(shì)缺乏€'↕良心的(de)忽悠和(hé)誤導。萬達的(de)這(zhè)次交易之後标準普爾已經将萬達商業(y'& ​è)下(xià)調至負面觀察名單，評級為(wèi)“σ ≤BBB-”。

 

我知(zhī)道(dào)2018年(nián)對(du$α♥ì)萬達商業(yè)的(de)資本化(huà)運作(zu∏≠αò)至關重要(yào)，但(dàn)我還(hái)是(shì)認為(wèi)萬達應•π≠​該從(cóng)更長(cháng)遠(yuǎn)的(de↓★φ)發展考慮，放(fàng)棄這(zhè)種快(kuài)速低(dī)效的(d↓✘‍e)擴張戰略，專注做(zuò)好(hǎo)做(zuò)精所有(yǒu)現(→‍"↓xiàn)有(yǒu)的(de)購(gòu)物(wù£ )中心。那(nà)樣在5年(nián)或10年(niá÷>₽n)之後，萬達的(de)購(gòu)物(wù) £‍中心才會(huì)有(yǒu)一(yī)個♠£≥(gè)真正的(de)價值飛(fēi)躍。不(bù)然的(de)話(huà)，Ω§↔Ω按現(xiàn)在這(zhè)樣繼續下(xià)去(qù)，如(rú)果有(y↕αΩ♣ǒu)一(yī)天萬達像今天突然出售酒店(diàn)>≤♣一(yī)樣的(de)出售購(gòu)物(wù)中心，我一(yī)<☆點也(yě)不(bù)會(huì)感到(dào≠β¶)奇怪，而且那(nà)個(gè)時(shí)候的(de)情況一→ (yī)定會(huì)比如(rú)今的(de)酒 γ₩λ店(diàn)出售情況更加慘烈。

 

丘吉爾說(shuō)：“能(néng)看(kàn)到(dào)多(d∏∞εuō)遠(yuǎn)的(de)過去(qù)就(jiù)能(n¶ →éng)看(kàn)到(dào)多(duō)遠(yuǎn)®♦α¥的(de)未來(lái)。”我結合上(shàng)一(yī)篇《從(cóng)基本概念和(hé)盈利模式看(kàn)萬達的(de)無奈£₽》一(yī)文(wén)，從(cóng)基本概念、經營理(lǐ)念、盈 ÷∞利模式、估值方法并結合行(xíng)業(yè)曆史、發展高(gāo)度、國(guó)內(nèi)現≠ ​™(xiàn)實和(hé)前沿趨勢等多(duō)個(gè)維度分(fēn)析。不(bù)忽悠、✔±£¥不(bù)猜疑，用(yòng)數(shù)據說(shu∑☆δ♥ō)話(huà)，希望可(kě)以給這(zhè)個(gè)有(yǒu)些(xiē)浮躁的(§•de)國(guó)內(nèi)商業(yè)地(dì)産市(shì)場(chǎng)提供一(yī✔≤)些(xiē)科(kē)學和(hé)冷(¶✘ lěng)靜(jìng)的(de)思考。