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• 日(rì)期: 2016-09-27
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相(xiàng)較一(yī)線城(chéng)市(shì)，二線城(chéng)市(s <hì)商業(yè)項目競争格局特殊，加之商業(yè)地(dì)産庫存多(duō)集中于此，商§←≈¶業(yè)項目欲從(cóng)其中脫穎而出絕非易事(shì)。被列入二線城(chéng)市(s‌✘hì)的(de)合肥，同樣面臨著(zhe)這(zhè)樣的(de)問(wèn)題。

 

 

随著(zhe)人(rén)口數(shù)量、居民(mín)收入、消費(fèi)水(shuǐ)平及↔δ>人(rén)們對(duì)生(shēng)活品質要(yào)求的(de)不​★☆(bù)斷增高(gāo)，近(jìn)年(nián)來(lái)合Ω✔¥肥商業(yè)發展突飛(fēi)猛進，但(dàn)受限于城(chéng)市(sh≥☆≠↑ì)本身(shēn)的(de)能(néng)級，合肥商業(yè)也(yπβ↔♦ě)面臨著(zhe)競争激烈、品牌同質化(huà)、開(kāi)業(yè)後人(® Ωδrén)氣不(bù)足等問(wèn)題。

 

在此背景下(xià)，市(shì)場(chǎng)上(shàng)做(zuò)‍γγ得(de)有(yǒu)聲有(yǒu)色的(de)項目必然有(yǒu)其獨到(dào♥<↕<)的(de)運營理(lǐ)念。以北(běi)京漢博商業(yè)管理(lǐ)股份∏₽有(yǒu)限公司的(de)整租項目之一(yī)——合肥之心城(chéng)為(wèi)例，近(jìn)年(nián)來(lái)市(shì)場(c×αhǎng)表現(xiàn)可(kě)圈可(kě)點。

 

當商業(yè)地(dì)産進入集中調整期，開(kāi)業(yèΩ£λ)四年(nián)的(de)合肥之心城(chéng)為(wèi)何能(néng)σ ♣越做(zuò)越好(hǎo)？在項目所在地(dì)鐵(tiě)站(zhàn)點處∞λ于修建、未投入運營的(de)情況下(xià)，該項✔≥α™目為(wèi)何能(néng)夠持續獲得(de)市(shì)場(chǎng)青睐α©？赢商網多(duō)渠道(dào)調查，試圖了(le)解其背後的(d✘Ω e)運營邏輯，以期為(wèi)摸索在調改路(lù)上(shàng)的♠≤ (de)商業(yè)地(dì)産運營企業(yè)提供參考。

 

 

地(dì)鐵(tiě)尚未建成 之心城(chéng)已創造銷售奇€©迹

 

 

 

2013年(nián)6月(yuè)17日(∑λλ‍rì)，合肥地(dì)鐵(tiě)2号線第二批工(gōng)程正式開(kāi)工(gōng)建γ€設，9月(yuè)起，因地(dì)鐵(tiě)修建，之心城(δ✔§πchéng)門(mén)前長(cháng)江路(lù)進行(xíng)封堵。對(duβ≈εì)于開(kāi)業(yè)不(bù)足一(yī)年(nián)的(de)之心城(ché₽"ng)而言，無疑是(shì)巨大(dà)的(de)沖擊。

 

不(bù)過，顧客的(de)黏性并沒有(yǒu)因為(wèi<≈←)道(dào)路(lù)的(de)擁堵和(hé)商業(yè)市₩β(shì)場(chǎng)的(de)競争有(yǒu)所下(± xià)滑。

 

• 之心城(chéng)的(de)業(yè)績自(zì)2012年(nián)10月(yu>​®≥è)1日(rì)開(kāi)業(yè)以¥∏β來(lái)一(yī)直保持約30%的(de)年(nián)增長(cháng)狀态。

• 資料顯示，之心城(chéng)店(diàn)鋪←§出租率高(gāo)達100%，租金(jīn)回收率為(wèi)99%。

• 2015年(nián)年(nián)銷售13億元，年(nián)客流量達到(dào)1500∞↓αφ萬人(rén)。

 

不(bù)止于此，從(cóng)開(kāi)業(yè)之初到(dào)₽≠↕現(xiàn)在，之心城(chéng)創造過許多(♣φ<duō)第一(yī)。比如(rú)，它是(shì)合肥第一(yī)家(jiā)簽約引入H&M、優衣庫、GAP、真冰溜冰場(chǎng)、海(hǎi)底撈火(☆€σ↕huǒ)鍋、漢堡王、CHOCOOLATE、innisfree、MOUSSY、MANGO、it、∞®®®南(nán)京大(dà)牌檔等品牌的(de)商業(≥₽yè)項目。

 

得(de)益于這(zhè)些(xiē)品牌的‌ε(de)獨有(yǒu)性，之心城(chéng)創造了(le)諸多(duō)←>銷售奇迹：

 

• 優衣庫月(yuè)銷售保持合肥第一(yī)；

• Innisfree、海(hǎi)底撈月(yuè)平均銷售 δ均在本地(dì)門(mén)店(diàn)排名第一(yī)；

• 8月(yuè)份開(kāi)業(yè)的(de σ&☆)南(nán)京大(dà)牌檔開(kāi)業(yè)當天翻台率高(gāo)達400%。

之心城(chéng) 南(nán)京大(dà)牌檔開(kāi)業(yè)

 

在推廣營銷方面，之心城(chéng)取得(de)的(de)成果$¥從(cóng)一(yī)組數(shù)據中可(kě)見(jiàn)一(yī)斑♣∑。

 

2012年(nián)開(kāi)業(yè) Ω之時(shí)，之心城(chéng)就(jiù)在微(wēi)博上(shàng)發<≤↓↔布合肥首家(jiā)海(hǎi)底撈将開(kāi)業(yè)的(de)消息，引發全城(ch★₽₹₽éng)轟動；2013年(nián)5月(yuè)1日(rì)，海(hǎi)底撈正式開(kāi)業('™±yè)，全天營業(yè)額近(jìn)20萬元，目前月(yuè)均銷售達600萬元，在合α‌肥3家(jiā)門(mén)店(diàn)中排名首位；鄧超見(jiàn)面會(huì)，通(tōng)過微(wē§☆α€i)信圈粉絲轉發，邀請(qǐng)網友(yǒu)與男(nán)神跳(tiào)舞(wǔ)，短☆☆<≠(duǎn)時(shí)間(jiān)聚集₽ ​∏大(dà)量客流，現(xiàn)場(chǎng)爆滿；2014年(nián)10月(yuè)1日(rì)，之心城(c♥ ∞¶héng)将PR和(hé)SP結合，打造本地( ↔ <dì)購(gòu)物(wù)節，截止當日(rì)"βε15點，1500份現(xiàn)金(jīn)券全部送出，後又(yòu)§≤>γ追加1000份現(xiàn)金(jīn)券也(yě)全部贈完&he≠$₽llip;…

合肥之心城(chéng)街(jiē)舞(wǔ)活動

合肥之心城(chéng)七夕活動

 

諸多(duō)成果顯而易見(jiàn)。負責之心城σ¥≈∏(chéng)項目運營商的(de)漢博商業(yè)高(gāo)級副總裁吳鈞對(duì)×↔&此稱，之心城(chéng)之所以成功源于三點：

 

首先，摒棄了(le)以租代管的(de)模式，深入​↑β≤細節管理(lǐ)，取得(de)精準數(shù)據；

其次，主動調整優化(huà)組合，同時(shí)圍繞創新、服務搭建≈γ運營管理(lǐ)體(tǐ)系；

第三，則是(shì)推廣營銷，對(duì)內(nèi)整合品牌資源打造活動多(duō)維≠×↓±度的(de)連帶消費(fèi)模式。

 

如(rú)三八節攜手化(huà)妝品現(xiàn)場(‍★♥chǎng)體(tǐ)驗、周年(nián)慶與主力店(diàn)的(de)₹γ聯動活動、會(huì)員(yuán)主題沙龍與品牌聯辦、聯動合肥本地(dì)自(zì→​±)媒體(tǐ)營銷方式利用(yòng)網紅(hóng)等手段提高(gāo)引進品牌知(z≈<hī)名度等。對(duì)外(wài)整合第三方∞↓資源增加活動、禮品等資源的(de)多(duō)元性，如(rú)整合社會(huì)團體(tǐ≤☆Ω↔)、學校(xiào)、機(jī)構等增加活動的(d"≠✘e)多(duō)元化(huà)，整合銀(yín)行(xíng)、花(h✘£π∞uā)店(diàn)、糕點輕食類增添禮品的(de)多(duō)樣性。

合肥之心城(chéng)聖誕活動

 

 

我們要(yào)做(zuò)就(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)的(×←de)領跑者，嚴格把關所有(yǒu)的(de)品牌入駐、₩♠→‌客戶服務、推廣營銷。——吳鈞

 

 

 

 

存量項目主要(yào)運營難點及解決方案

 

 

 

商業(yè)地(dì)産界有(yǒu)一(yī)種說α©(shuō)法：購(gòu)物(wù)中心開(kāi)業(yè)之時(shí)，即α☆γα是(shì)調整之始——因為(wèi)市(s ∑hì)場(chǎng)總是(shì)在變化(huà)←'。對(duì)于一(yī)個(gè)商業(yè)項目而言，↕λ→開(kāi)業(yè)之初的(de)客流、業(yè)績并不(bù)"∞能(néng)代表一(yī)個(gè)項目的(Ω₽≠de)成功與否，更多(duō)的(de)是(shλ‍"ì)要(yào)看(kàn)開(kāi)業✔∞"↔(yè)兩三年(nián)後的(de)運營狀況。

 

然而，進入存量市(shì)場(chǎng₽₩÷)之際，一(yī)些(xiē)已開(kāi)出的(de)商業(yè)項目在後期運營中卻面臨著(γ®zhe)定位不(bù)準、缺乏體(tǐ)驗、經營乏力等問(wèn)題，之心城(ch∞​★éng)的(de)運營或許能(néng)為(wèi)二線城(chéng)市(sh∏∑ì)存量項目提供解決思路(lù)。

 

問(wèn)題一(yī)：

定位不(bù)準，品牌組合欠佳

▽

一(yī)些(xiē)商業(yè)項目剛開(kāi)始沒有(yǒu)進行(xíng)精<≥¥×準的(de)項目定位，在招商時(shí)®£‌為(wèi)滿足開(kāi)業(yè)率，不(bù§β✘)得(de)不(bù)選擇次等的(de)品牌，後期不(bù)得(de)不(bù)進行(xíng)δ>大(dà)幅度調改。

 

• 解決方案：精準定位，打造完美(měi)品牌組合。

 

據悉，之心城(chéng)的(de)管理(♥≠λ♥lǐ)團隊成立後，并沒有(yǒu)立刻進行(xí♥↑÷±ng)品牌落位和(hé)招商，而是(shì)用(yòng)了(‍''‌le)将近(jìn)5個(gè)月(yuè)的(dγ >Ωe)時(shí)間(jiān)，進行(xíng)了(le)反複推敲和(hé)謹慎• "π定位，最終根據三個(gè)目标客群，将其定義為(wèi)符合合肥 ₹城(chéng)市(shì)發展特點，同時(shí)兼顧"¶€₩本地(dì)時(shí)尚客群的(de)一(yī×≈)站(zhàn)式商業(yè)體(tǐ)驗與消費(fè∞™÷i)空(kōng)間(jiān)。圍繞定位，之心城(chéng)将快(kuài)時(shí)尚品"≥φ₽牌作(zuò)為(wèi)優先主力店(diàn)品牌，關注中堅品牌，做(zuò)好(hǎ™λΩo)集合店(diàn)及生(shēng)活雜(zá)品類品牌，同時(shí)挖掘本土(φ• ​tǔ)品牌，打造了(le)完美(měi)的(de)↔≥品牌組合。

 

問(wèn)題二：

缺乏體(tǐ)驗式環境

▽

一(yī)般的(de)商場(chǎng)會(huì)采用(yòng≥← ₹)統一(yī)的(de)玻璃隔斷，門(mé©<£↕n)頭設計(jì)十分(fēn)雷同，加之體(tǐ)驗式商業(y≠®♠£è)盛行(xíng)，缺乏體(tǐ)驗式環境的(de)商業(yè)項‍±‍目很(hěn)難吸引人(rén)流。

 

• 解決方案：打造體(tǐ)驗式環境，不(bù)斷提升體(×♠♠tǐ)驗感。

 

與一(yī)般的(de)商場(chǎng)不(bù)同，之心城(chéng)去(qù♠<)除了(le)統一(yī)玻璃隔斷，充分(fē∑÷γn)發揮品牌文(wén)化(huà)特色，借§φ∏π鑒國(guó)內(nèi)外(wài)優秀±©項目，進行(xíng)個(gè)性化(huà)裝飾。與此同時(shí)， ≤<之心城(chéng)堅持原有(yǒu)定位，在業(yè)态配比方面适當←♥增加體(tǐ)驗，據赢商網了(le)解，之心城(chéng)開(kāi)業(yè)兩年(Ω¶•nián)後，每年(nián)主動進行(xíng)項目調£&÷♥整，其年(nián)調整率在30%左右。

 

問(wèn)題三：經營乏力

▽

近(jìn)年(nián)來(lái)，電(diàn)商對(duì×≤​)實體(tǐ)商業(yè)的(de)沖擊十分(fēn)明(míng)顯‌∏∞≤，傳統的(de)商業(yè)模式已不(bù)能(néng)滿足消費(fèi)者的(de)需求。✘☆∏

 

• 解決方案：利用(yòng)互聯網，精準營銷。

 

從(cóng)微(wēi)博時(shí)代開(kāi)始，漢博商業(yè)∞↑±<就(jiù)開(kāi)始做(zuò)線上(shàng)線下(xià)的(de)運↔δ≠營，為(wèi)之心城(chéng)做(zuò)&ldqu€£o;流量運營”，新浪微(wēi)博搜索“之心城(chéng)&≤$rdquo;，詞條多(duō)達82萬條，平均1200條微(‌✘αwēi)博是(shì)與之心城(chéng)有(yǒu)關的(d©♣©≠e)，此外(wài)，之心城(chéng)定制(zhδ♠™ì)過專有(yǒu)的(de)APP，能(néngε<≠∞)夠實現(xiàn)室內(nèi)導航、一(≥®yī)站(zhàn)式商場(chǎng)實時(shí←™)信息服務、在線排好(hǎo)預訂點餐、電(d"$λ★iàn)子(zǐ)卡包、停車(chē)輔助、微(wēi)Ω 信登陸、線上(shàng)支付等功能(néng)。随著(zhe)技(jì)䥕≥術(shù)及大(dà)衆偏好(hǎo)的(d₩  e)變化(huà)，之心城(chéng)還(hái)将不(bù)斷更新技(jì)術(shù)≈σλ運營手段，目前已與很(hěn)多(duō)跨界的(de¥∏)電(diàn)商嘗試合作(zuò)。

 

 

漢博商業(yè)未來(lái)持續布局場(chǎng)所端

 

 

 

在吳鈞看(kàn)來(lái)，衆多(du<Ω©>ō)項目面臨激烈競争逃脫不(bù)了(le)先前政府規劃欠妥等原因，部分∞πβ(fēn)區(qū)域、城(chéng)市(shì)商業(yè)項目體(tǐ)量短(duǎn)時(&↔π₩shí)間(jiān)內(nèi)快(kuài)速激增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當地(d€∞ì)消費(fèi)能(néng)力及消費(fèi)量的(de)增長(↓§γ​cháng)速度。

 

為(wèi)此，漢博商業(yè)在布局品牌孵化(huà)的(de)£±₹>同時(shí)，繼續圍繞打造商業(yè)消費(fèi)生(shēng)态圈£®φ的(de)目标，布局場(chǎng)所端，通(tōng)過自(zì)身(shēn)運營或者​♦與其他(tā)機(jī)構運營，關注存量商業(yè)項目市(shì)場(¥∏chǎng)，不(bù)僅為(wèi)其提供全流程的(de)解決方案，®✘δ₩還(hái)提供資産證券化(huà)等金(jīn)融籌措方案。

 

據赢商網了(le)解，漢博商業(yè)在場(chǎng)所端，雖然不(bù)涉獵開(kāi)發，但α£ε(dàn)是(shì)擁有(yǒu)一(yī)些(xiē)項目的(d™✘¥e)經營權，即通(tōng)過包租、收購(gòu)經營權等方式控制(zh♥'±ì)位于全國(guó)重點城(chéng)₹÷≠ 市(shì)的(de)若幹商業(yè)項<₹目，目前正在著(zhe)力打造另一(yī)個(gè)存量項目—&md®€<ash;安徽安糧國(guó)貿購(gòu)物(w÷→♦↓ù)中心。

 

漢博商業(yè)副總裁張傑對(duì)此稱，目前商業(yè)地(dì)産總© 量處于快(kuài)速放(fàng)量階段，有(yǒu)經營不(bù)好→±₽'(hǎo)的(de)，就(jiù)必然會(h♠™¥uì)有(yǒu)行(xíng)業(yè)整合出現(xiàn)。漢博商業(yè)有(yǒu)信心和↔♥(hé)能(néng)力做(zuò)好(hǎ₹πΩδo)存量待調改項目。

 

• 首先是(shì)因為(wèi)漢博商業(yè)擁有(yǒu)多(du×₹'ō)年(nián)的(de)商業(yè)項目全流程服務能(✘'néng)力，并擁有(yǒu)多(duō)個(gè)成功全流程項目經驗，同時(shí)有(yǒ÷↓"™u)多(duō)年(nián)積累的(de)商戶資源，尤其是(shì)自(zì)♣ 身(shēn)孵化(huà)的(de)品牌，®↑α為(wèi)項目調整打下(xià)了(le)基礎；

 

• 其次，漢博商業(yè)針對(duì)衆多(duō)國(guó)內(nèi)開(kāi)業(yè)項 ¥ 目經營不(bù)佳的(de)情況，在全國(guó)範圍內(nèi)✔™做(zuò)了(le)深入分(fēn)析和(hé)總結，總結出了(le)有(yǒu)針對(duì)α♦'Ω性的(de)解決方案；

 

• 另外(wài)，漢博商業(yè)擁有(yǒu $&)完整的(de)管理(lǐ)體(tǐ)系，自(zì)身(shēn)擁有(yǒu)物(w≥★≤±ù)業(yè)管理(lǐ)團隊與公司，可(kě)統籌σγ₹管理(lǐ)，使得(de)購(gòu)物(wù)中心的(d←↔e)商業(yè)體(tǐ)驗、購(gòu)物(wù)環境與商業(yè)市(shì)÷±λ♠場(chǎng)的(de)定位更加匹配。

 

 

 

行(xíng)業(yè)整合已經成為(wèi)一₽φ(yī)種趨勢，于漢博商業(yè)而言，這(zhè)是(shì)一(yī)×♥↕≥個(gè)很(hěn)大(dà)的(de)市(shì)場(chǎng)機(jī)會(hu☆←ì)。——漢博商業(yè)副總裁  張傑