當社交體(tǐ)驗、消費(fèi)場(chǎng)景成為(wè ↔•i)吸客利器(qì)後，主題街(jiē)區(qū)逐漸成了(le)購(gòu)物(wù)中心的(d★ε≤e)熱(rè)議(yì)話(huà)題。為(wèi)此，12月(yuè)​✔20日(rì)，赢商網特地(dì)組織了(le)一(y↕≥♠₩ī)場(chǎng)“購(g"≤òu)物(wù)中心主題街(jiē)區(qū)新玩(wán)法”的(de)沙龍Ωσ₩β活動。

 

在沙龍上(shàng)，悠遊堂執行(xíng)董事(shì)陳笑(xiào)> 凡提出了(le)“5221”法則，以悠遊堂實際₹₽ ≤案例詳細解讀(dú)了(le)該法則的(de)運用(yòng)産生(s "hēng)的(de)效益，為(wèi)購(gòu)物(wù)中心主題λ£街(jiē)區(qū)運營提供了(le)新γ↕思路(lù)，令人(rén)耳目一(yī)新。

何為(wèi)5221法則

 

 

簡單地(dì)說(shuō)，就(jiù)是(shì)指一(yī)個(gè)主題街(ji™σē)區(qū)內(nèi)，

 

• 50%的(de)面積是(shì)成熟品牌成熟業(yè)态；

• 15%-20%的(de)面積是(shì)成熟品牌創新業(yè)态；

• 15%-20%的(de)面積是(shì)創新品牌成熟業(yè)态；

• 10%-15%的(de)面積是(shì)創新品牌創新♦÷↕§業(yè)态。

 

5221法則詳解

所謂成熟品牌成熟業(yè)态，舉個(gè)例子(zǐ)，比如(rú)π≈悠遊堂本身(shēn)是(shì)成熟品牌，樂(yuè)園內(nèi)的(de)一(yī)>↔些(xiē)項目如(rú)玩(wán)體(tǐ)、攀爬等，也(yě)比較成☆≥熟，受到(dào)市(shì)場(chǎng)和(hé)小(xiǎo)朋(péng)友(yλ••‍ǒu)歡迎，這(zhè)種品牌與業(yè)态能(néng)夠保≠ 證客流。而悠遊堂在做(zuò)主題開(kāi)發時(shí)與普通(tōng​•π)設計(jì)公司最大(dà)的(de)區(qū)别就(jiù)是(shì)：有(yǒu)計(jì)劃性地(dì)用(yòng)成熟品牌成 ≠>≤熟業(yè)态填滿50%的(de)面積。

 

成熟品牌創新業(yè)态，比如(rú)悠遊堂不(bù)時(shí)從(cóng)÷₹​$韓國(guó)、日(rì)本等國(guó)家(jiā)引進一(yī)些(x♥ ↔≤iē)新型設備或項目，這(zhè)些(xiē)新項目是(shì)否受歡迎，能(néng)否經營好Ω÷(hǎo)，剛開(kāi)始是(shì)個(gè)未↕​ ↕知(zhī)數(shù)，但(dàn)值得(de)去$↔(qù)嘗試。悠遊堂作(zuò)為(wèi≈€​)一(yī)個(gè)成熟品牌，會(huì)在自(zì)身(s÷&hēn)即有(yǒu)優勢上(shàng)做(zuò)疊加，對(duì)新©☆€項目做(zuò)一(yī)些(xiē)開(kāi)發，使其成為(wèi)新業(yè)态，并且一(yī)次隻做(zuò)15-20%，保證創新的(de)成本和(hé)風∑ (fēng)險得(de)到(dào)控制(zhì)。

 

創新品牌成熟業(yè)态，比如(rú)很(hěn)多(duō)原本是(shì)其他(tā)行(x↕βíng)業(yè)的(de)人(rén)投入遊樂(yuè)行(xíng)業(yè)，←∞€遊樂(yuè)業(yè)态本身(shēn)​§•成熟，而新團隊會(huì)有(yǒu)一(yī)些(xiē)特殊的(de)資源‍€≈ ，做(zuò)出與衆不(bù)同的(de)東(dōng)®✘£‌西(xī)。雖然在團隊穩定性、後台成熟度等方面則還(hái)有(yǒu)待驗證↔★÷和(hé)積累，但(dàn)确實能(néng)帶來(lái)新的(de)東(dōnσ☆g)西(xī)與亮(liàng)點，所以↔±&應當給予優惠和(hé)支持。

 

創新品牌創新業(yè)态，比如(rú)一(yī)年(nián)來("φ₩lái)層出不(bù)窮的(de)各種VR企業(yè)及其産品，還(hái♣≈÷)有(yǒu)悠遊堂投資的(de)一(yī)些(xiē)新的(de)産品開(kāi)發↑ λ企業(yè)，就(jiù)屬于這(zhè)一(yī)類。此類π™✘項目具有(yǒu)較高(gāo)新穎性的(de)同時(shí)，✔ $未來(lái)具有(yǒu)非常大(dà)的(de)不₩→✘(bù)确定性，從(cóng)中可(kě)能(néng)産生(shē β'∞ng)新的(de)爆點，可(kě)以予以培育。

 

為(wèi)何要(yào)進行(xíng)5221配比'♣♣ ？

1、購(gòu)物(wù)中心同質化(huà)對(duì)策

 

• 傳統模式

一(yī)直以來(lái)，購(gòu)物(wù)中心內(nèi)的(de)購(gòu♦ )物(wù)、餐飲、娛樂(yuè)保持著(zhe)“52：18：30”的(de)黃(huáng)金(jīn)比例，這(zhè)種配比雖然一(yī)定程度上(÷σ≤shàng)滿足人(rén)們吃(chī)喝(h•€←♥ē)玩(wán)樂(yuè)購(gòu)的(de)需求，但(dàn)也(yě)導緻了(le)不(b★§ù)少(shǎo)購(gòu)物(wù)中心定位相(x♥≥iàng)似，業(yè)态品牌趨于雷同，同質化(hu≠→↑♥à)越來(lái)越嚴重。

 

• 創新模式

赢商大(dà)數(shù)據顯示，2012-2016年(nián)購(gòu★‌)物(wù)中心業(yè)态配比發生(shēng)了(le)很(hěn♠↑)大(dà)變化(huà)，整體(tǐ)達到♣®♣(dào)“零售：餐飲：（親子(zǐ)、娛樂(yuè)、服務）=4:3:3‍​¥”比例，零售業(yè)态整體(tǐ)配比減小(xiǎo)，體(tǐ)驗性業(yè)态配​&↓比呈上(shàng)升趨勢。

 

值得(de)一(yī)提的(de)是(shì)，體(tǐ)φφ↓ 驗式購(gòu)物(wù)中心除了(le)&ld&α↕quo;吃(chī)、玩(wán)”業(yè)态大(dà♥≤)幅增加，32%的(de)體(tǐ)驗式購(gòu)物(wù)中心有(yǒu)獨特₽‍鮮明(míng)的(de)主題設定，越來(lái)越多(duō)的(de)購(gòu)物(wù)中心通(tōng)過改造主題¥α街(jiē)區(qū)成功突圍，如(rú)大(dà)悅城(chéng)§">的(de)系列主題街(jiē)區(qū)、天津愛(ài)琴海(hǎi)購(gòu)物(wù)×ε↑公園的(de)“π工(gōng)場(chǎng)”、鄭州華↓$潤萬象城(chéng)93/4站(zhàn)台、合肥新地(dì)購(gòu)物(wù)中心的(€←↓∏de)姆咪谷等。

 

 

2、新興品牌成熟化(huà)之策

 

• 成熟品牌開(kāi)店(diàn)節奏放(fàng)慢(màn)

購(gòu)物(wù)中心的(de)首層一(yī)直是(shì)品牌的(de)必争之地(dì)，此λ±前，赢商網挑選上(shàng)海(hǎi)8個(gè)都(dōu)≠™™市(shì)型購(gòu)物(wù)中心作(zuò)為(wèi)樣本，在8個≤♣(gè)樣本購(gòu)物(wù)中心中可(kě)以看(kàn)到(dào)，快(kuà< i)時(shí)尚為(wèi)購(gòu)物(wù)中心首層★✘β≈“座上(shàng)賓”。

 

然而，自(zì)2016年(nián)始，全球幾大(dε★•à)快(kuài)時(shí)尚品牌開(kāi)↔€✘₩店(diàn)節奏放(fàng)緩，亞洲最大(dà)服飾零售商—& ​εmdash;優衣庫母公司迅銷集團更是(shì)新财年(nián)開(k‌πāi)年(nián)不(bù)利，淨利潤同比大(dà)幅下(xià)跌近(jìn)17%σ≥λ。

 

為(wèi)此，上(shàng)海(hǎi)龍盛商業(yè)發展有σ​γ(yǒu)限公司總經理(lǐ)汪帆稱，商場(chǎng)首 ☆β 層引進快(kuài)消品牌基本都(dōu)是(shì)貼裝補、免租五年(nián)的(de)商務<φ↑條件(jiàn)，整個(gè)快(kuài)消在未來(lái)3-5年(nián)銷售額會(h¥★§uì)呈下(xià)降趨勢。從(cóng)購(gòu)物(wù)中₹≥心經營方角度考慮，為(wèi)了(le)商場(chǎε←λng)未來(lái)良性發展，不(bù)斷增加亮(l©'iàng)點，龍盛商業(yè)将在商場(chǎng)首層打造一(yī)≤→個(gè)特色的(de)主題街(jiē)區(qū)。

 

• 新興品牌數(shù)量增加

2016年(nián)，商業(yè)地(dì)産跨入了(le)一(yī)個(gè)嶄新的(de)&"‌ ldquo;新興品牌元年(nián)”，新興品牌的(de)崛起，為(wèi)♥&★✘購(gòu)物(wù)中心帶來(lái)了(le)前所未有(yǒ♠<u)的(de)商業(yè)活力。

 

 

與傳統的(de)成熟品牌相(xiàng)比，這(zhè)些(xiē)新'←™≠興品牌在某些(xiē)方面存在“₹≤↓®先天不(bù)足”，迫切需要(yào)在品牌&₽§©培育和(hé)發展中彌補缺陷。

 

• 通(tōng)過“5221法則”✔λ∏提升新興品牌成熟度

購(gòu)物(wù)中心供應過剩，兒(ér)童遊樂(yuè✘§≠Ω)同質化(huà)是(shì)商場(chǎn§↔₩₩g)和(hé)兒(ér)童遊樂(yuè)品牌面臨的( ₹×de)共同問(wèn)題，“5221法則&r★←dquo;能(néng)夠做(zuò)一(yī)些(xiē)創新，使得(de)創新品牌、創新λλ♠業(yè)态，或者是(shì)成熟品牌、創新業(yè)±™π态轉換成熟品牌、成熟業(yè)态。

 

另外(wài)，商場(chǎng)的(de)生(shē₩♥ng)命在于調整，按照(zhào)5221法則布局的λ>(de)主題街(jiē)區(qū)更具開(kāi)放(fàng)€&δ✘性和(hé)靈活性，有(yǒu)利于後期通(tōng)過調整其中的(d★♠∏÷e)商戶、項目、設備，不(bù)斷地(dì)釋放(fàng)出新的(de)生(s×‍hēng)産力，如(rú)此一(yī)來(lá∞←βi)，第二年(nián)可(kě)以多(duō)出5%的(de)項✔®目調整，第三年(nián)多(duō)出15%的(de)項目調±π₽ 整，第四年(nián)就(jiù)能(néng)調整完✔ "40%的(de)項目調整，這(zhè)既是(<>γ≠shì)當下(xià)對(duì)應同質化(huà)的(de)應急之策 σ，又(yòu)是(shì)使得(de)商業(yè)可(kě↕®ΩΩ)持續發展的(de)方式。

具體(tǐ)案例
 

 

悠遊堂動漫星球

2016年(nián)6月(yuè)1日(rì)，悠遊堂首家(jiā₹♠'')動漫星球家(jiā)庭娛樂(yuè)中心在重慶龍湖(hú)時(sh¥☆σ©í)代天街(jiē)正式開(kāi)業(yè)，除了(le)主題€¥遊樂(yuè)設施，樂(yuè)園內(nèi)還(hái)集合了(le ♠σ↓)各種跨界融合的(de)零售業(yè)态，包含各類主題樂&δ(yuè)園、VR體(tǐ)驗館、劇(jù)場(chǎng)、服飾、餐飲、美(m¥δ¥ěi)容等，并成功運用(yòng)“5221法則&rdquo →;，開(kāi)創了(le)主打家(jiā)庭娛樂(yuè)的(de)主題街(jiē)區(q©↔₽ū)新典範。

業(yè)态配比：

• 成熟品牌成熟業(yè)态：遊樂(yuè)、攝影(yǐng)、電(diàn)玩(wán)、日≈Ω‍☆(rì)用(yòng)百貨、玩(wán)具、水(shuǐ)吧(ba)、♥¥'烘焙教室、親子(zǐ)餐廳

• 成熟品牌創新業(yè)态：機(jī)器(qì)人(rén)、寵物(wù)市(shì)集、互動投影(→$☆€yǐng)

• 創新品牌成熟業(yè)态：魚池、手工(gōng)、射擊、美(měi)甲

• 創新品牌創新業(yè)态：VR、戲水(shuǐ)桌