在城(chéng)市(shì)更新過程中，如(rú)何盤活  ≈和(hé)改存量商業(yè)？業(yè)內(nèi)專家(jiā)認為(wèi)，随著(zhe)存× ₽♦量改造浪潮的(de)到(dào)來(lái)，商業(yè)地(dì)産的(de)出路<'(lù)需要(yào)更加注重運營，挖掘服務需求，真正貼近(jìn)消費(fèi)者的(de)®♣♣訴求，力争把存量商業(yè)塑造成城(chéng)市(shì)新地(dì)标。✘δ 

　　城(chéng)市(shì)更新就(jiù)像一(yī↑€♦®)場(chǎng)城(chéng)市(shì)&ld↔₽quo;整容術(shù)”，而商業(yè)地(dì)産的(de)盤活和(h鮀 ♦)改造首當其沖成為(wèi)造就(jiù)城(chéng)市(shì×£♠)名片的(de)最重要(yào)一(yī)環。

　　實際上(shàng)，略顯“疲态”的(de)商業(yè)地(dì)産進∞✔入高(gāo)存量時(shí)代已成為(wèi)行(xíng)業(yè)共識← γ。據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據顯示，2017年♥ ®(nián)1~8月(yuè)份，全國(guó)房(fá ‌ng)屋竣工(gōng)面積為(wèi)52296萬平方米，其中商業(yè)營業(yè≤→​§)用(yòng)房(fáng)及辦公樓竣工(gōng)面積為(wèi)γ♣¶®8573萬平方米。由于商業(yè)類存量在城(chéng)市(sh$±✘ì)的(de)公建環境占據主流，未來(lái)舊(jiù)改商™≠π÷業(yè)項目大(dà)量入市(shì)将為(wèi)城(ché​​§™ng)市(shì)更新帶來(lái)巨大(dà£ §∑)影(yǐng)響。

　　在城(chéng)市(shì)更新過程中，如(rú)何盤&₩¥活商業(yè)地(dì)産項目？第一(yī)太平戴維斯華北(běi)區(qū)研究及顧問(↑©↑wèn)部董事(shì)熊志(zhì)坤告訴↓ε《每日(rì)經濟新聞》記者，城(chéng)市(s¥®π♥hì)更新将帶來(lái)存量改造的(de)新浪潮，商♠♦業(yè)地(dì)産的(de)出路(lù)需要(yào)更加注重運營，挖掘服務需求，真正貼↓↑ 近(jìn)消費(fèi)者的(de)訴求。

　　存量商業(yè)蘊藏更大(dà)機(jī)會(huì)

　　中信證券研究院曾在2016年(nián)4月(yuè'"≥£)《商業(yè)地(dì)産行(xíng)業(yè)深度報(b↑¶σ¥ào)告》中指出，我國(guó)商辦物(w¶≠ù)業(yè)的(de)投資增速過快(kuài)，開(kāiπ&®¥)發投資增速已明(míng)顯快(kuài)于住宅開(kāi)發投資增速，‍₽我國(guó)商服用(yòng)地(dì♥ &)一(yī)直都(dōu)占房(fáng)地(dì)産用(yòγπng)地(dì)出讓的(de)30%左右，即使考慮開(kα↕∞āi)發商有(yǒu)不(bù)對(duì)外(wài)出售的(de)自(zì)持物(wù)業(¶σ₽yè)，這(zhè)個(gè)比例與社會(huì)真實需求仍然不(bù)匹配。

　　熊志(zhì)坤認為(wèi)，商業(yè)地(dì)産之所以過剩，主要(yào)是(shγ✘‍δì)供應量加大(dà)和(hé)需求日(rì)益萎縮的(de)不λ♠ "(bù)平衡造成的(de)。記者注意到(dào)，城(chéng)市(shì)更新中對¥✘(duì)商業(yè)地(dì)産的(de)改造和(hé)盤活，可(kě)以令那(nৱ>)些(xiē)日(rì)漸陳舊(jiù)、收益低(dī)✔★↓下(xià)或業(yè)已閑置的(de)重要(yà"εo)資産煥發出新的(de)生(shēng)命力，對∏≥≤ (duì)開(kāi)發商和(hé)投資者來(lái)說(shuō)蘊藏著(zhe)☆​更大(dà)機(jī)會(huì)。

　　戴德梁行(xíng)發布的(de)《城(chéng)市(shì)更Ω"≤☆新4.0》研究報(bào)告指出，更新或改造的(de)項目，對(duì)于'∞投資者和(hé)開(kāi)發商來(lái)說(shuō)是(shì)一(yī)個♦↕←×(gè)非常好(hǎo)的(de)投資機(jī)會(huì)，因為(wèi)這(zhè)類項↑∞¶β目通(tōng)常以低(dī)價出售，投÷≠ ∏資者或開(kāi)發商可(kě)以節約投資成本，α≤而且從(cóng)長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，這(zhè)些(x≥€≤iē)物(wù)業(yè)在改造後通(tōng)常能(néng)産生(shēng)可(kβ→"ě)觀的(de)投資收益。

　　存量商業(yè)地(dì)産的(de)改造對(d©←Ωuì)區(qū)位、交通(tōng)等要(yào)求也(yě)非常高(gāo)。熊志(zhì)✘©‍β坤表示，針對(duì)位置比較遠(yuǎn)的(de)商業(yè)地(dì)産，出路(♠©←>lù)可(kě)能(néng)在于長(cháng)期經營，更多(duō)關注終端>♣Ω 用(yòng)戶的(de)要(yào)求，在産品空(kōng)間(jiān)、服務的(¶​☆de)提升上(shàng)如(rú)何滿足★☆®客戶的(de)需要(yào)。至于改造成商業(yè)類的(de)辦公還(hái)是(‍£✔₩shì)公寓，需要(yào)有(yǒu)更長(cháng)遠(yuǎn)的(de ← )考慮。而辦公物(wù)業(yè)憑借收益穩定、需γ₩±求旺盛等優勢，未來(lái)将受到(dào)更多(d>↑<uō)機(jī)構投資者和(hé)開(k‍$'āi)發商的(de)關注，有(yǒu)發展潛力的(de)商業(yè)存量物(wùσφ≠)業(yè)，可(kě)能(néng)被改造為(wèi)辦公↕"™π用(yòng)途。

　　事(shì)實上(shàng)，城(chéng$→)市(shì)更新已經成為(wèi)城(chéng)市(shì)發展過程中一(yī♣→)個(gè)極為(wèi)重要(yào)的(de)階段，而如(rú)何盤活存量市(shì)場✔≠φ(chǎng)是(shì)商業(yè)地(dì)産商們需‌'γ×要(yào)思考的(de)問(wèn)題πα。

靠運營盤活過剩資産

　　鏈家(jiā)研究院院長(cháng)楊現(xiàn)領表✔₹示，中國(guó)房(fáng)地(dì)産發展已進入到(dào)運營時(shí)代，每一(yī‍→♦¶)次市(shì)場(chǎng)集中度的(de)上(shàng)升，背後都(dōu)經₩‍曆過行(xíng)業(yè)周期的(de)洗禮↕ ，最終結果就(jiù)是(shì)服務能(néng)力€& ≈的(de)提升。進入到(dào)新階段，對(duì)城(chéng)$↕π市(shì)更新背後的(de)運營和(hé)服務将∑​&提出新的(de)、更大(dà)的(de)要(yào)求。

　　熊志(zhì)坤分(fēn)析稱，随著(zh ★e)項目運營能(néng)力越來(lái)越重要(yào)，單純依靠拿(ná)地(d✔φ®ì)、開(kāi)發、銷售這(zhè)一(yī↔×€↕)傳統模式的(de)企業(yè)将變得(de)難以為(wèi×‍‍)繼，未來(lái)開(kāi)發商将更加注重持有(yǒu)運₹✘¥£營型物(wù)業(yè)的(de)開(kāi)發。

　　随著(zhe)城(chéng)市(shì)更新不(bù)斷推進，遠(yuǎn)洋、龍λ "₩湖(hú)、中糧、大(dà)悅城(chéng)等房(fáng)企在商業(yè)地(dì)産的(d​×‌≤e)改造上(shàng)已開(kāi)始布局。實際¶©₩上(shàng)，近(jìn)來(lái)年(nián)對(duì)商✔¥™σ業(yè)地(dì)産的(de)更新和(hé)盤活不(bù)乏成功案例，打造成城(c♦γhéng)市(shì)新地(dì)标的(de)舊(jiù)改商業(yè)地(dì)産項目也(yě↕¥)不(bù)在少(shǎo)數(shù)。

　　以西(xī)單大(dà)悅城(chéng)為(wèi)例，>>$★在其九層原商戶FAB經營不(bù)善撤鋪之後，開(kāi)發商就(jiù)一(yī)直在尋找支≠¥點來(lái)撬動三千多(duō)平方米的(de)商業(yè)存$☆'σ量。大(dà)悅城(chéng)地(dì)産相(xià♦£₽≠ng)關人(rén)士告訴《每日(rì)經濟新聞》記者♦<''，通(tōng)過對(duì)近(jìn)三年(nián)西(xī)單大(dàδ∏)悅城(chéng)消費(fèi)者年(ni™ ₽™án)齡呈年(nián)輕化(huà)趨勢的(de)大(dà)數(shù)據分(fēn→↓₹)析，最後決定鎖定90後消費(fèi)力★× ★量，将其重新定位為(wèi)以潮酷、潮玩(wán)為(wèi)核心的(de)社群集結型社區(q₽↕♦™ū)。改造之後的(de)西(xī)單大(dà)悅城(chéng)銷售穩步上(shàng)漲，坪€>‌φ效較改造前提升50倍，租金(jīn)收益也(yě)提升了(le)70%。

　　此外(wài)，大(dà)悅城(chéng)去(qù)年(nián)11∏φπ月(yuè)提出“大(dà)資管”戰略，第一(yī✔₩®>)步是(shì)盤活優質存量資産，即開(kāi)始了(le)對(duìε© &)存量物(wù)業(yè)的(de)改造，長✔¶γ(cháng)風(fēng)大(dà)悅城(chéng)也✘®←(yě)成為(wèi)旗下(xià)首個(gè)&l©'≠dquo;邊改造、邊運營”的(de)項目。記者了(le)解到(dà&★₽Ωo)，長(cháng)風(fēng)大(dà₹<≤∏)悅城(chéng)項目就(jiù)是(shì)大(dà)悅城​£(chéng)地(dì)産去(qù)年(nián)以13.6億元收購(gòu)的(de)€♣β上(shàng)海(hǎi)長(cháng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)項目改造而來(l★• ái)。據長(cháng)風(fēng)大(dà)悅城(chéng)總經理(lǐ)危建平透露，長♥←₩$(cháng)風(fēng)大(dà)悅城Ω♠δ(chéng)整體(tǐ)改造後租金(jīn)比之§♦α≠前上(shàng)漲至少(shǎo)35%。

　　對(duì)于舊(jiù)改項目而言，改造時(s♣βΩ hí)間(jiān)越短(duǎn)意味著(zhe)能(nénδ®δ↕g)夠越早達到(dào)财務回報(bào)要(yγ•ào)求，長(cháng)風(fēng)大(dà)悅城(chéng)整體(tǐ)項目的(de)★λ↑改造時(shí)間(jiān)控制(zhì)在一(yσ$$ī)年(nián)左右。如(rú)何兼顧運營和(hé)改造團隊是(shì)長↔ ♣(cháng)風(fēng)大(dà)悅≥↕÷城(chéng)面臨的(de)一(yī)大(dà)挑戰。Ωγ大(dà)悅城(chéng)地(dì)産方面表示，他∑☆π(tā)們為(wèi)此專門(mén)成立了(le↑×↓ )跨部門(mén)清鋪小(xiǎo)組、工(gōng)程改造小(xiǎo)組α≈♦¶，同時(shí)運營團隊在改造期間(jiān)也≥↑δ(yě)會(huì)緊密協作(zuò)，保證商戶的(de)¶γ 正常經營活動。

　　大(dà)悅城(chéng)地(dì)産上(shàng)述相✘↔(xiàng)關人(rén)士對(duì)《每日(rì)經濟新聞》記者表∏ 示，未來(lái)大(dà)悅城(chéng)地(dì)産将在一(yī)二線城&§≤(chéng)市(shì)的(de)較核心位置，尋找符合定位卻又(yòu)運營不(bù)善的(d<♥e)存量項目，對(duì)其通(tōng)過一(yī)年(nε<ián)左右的(de)改造後以全新面貌進入市(shì)場(chǎng)，再對(d™φuì)該物(wù)業(yè)持續運營進而帶動租金(jīn)×®收入，從(cóng)而提升物(wù)業('♣  yè)的(de)溢價空(kōng)間(jiān)，∞"↑™實現(xiàn)較高(gāo)的(de)财務回報(bào∞§ )。

　　每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文(wén)藝