&nbs∞♠☆¶p;             &↑π✔•nbsp;     中↕​γ國(guó)購(gòu)物(wù)中心發展指數(shù)編制(zhì)₹φ背景

 

一(yī)、消費(fèi)已成經濟增長(cháng)主引擎，消費(fèi)結構升級趨勢加快♦δ (kuài)

      ♠☆©←    2016 年(nián)，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)零售品總額突破 33 萬億元¥$ δ，同比名義增長(cháng)10.4% ，實 際增長(cháng₹α→™)9.6%，高(gāo)于 GDP 增速 2.9 個(gèΩ∞)百分(fēn)點。消費(fèi)對(du§✔ì)經濟的(de)拉動效應進一(yī)步顯現(xiàn)，最終消費(fèi)支出對♠₽↔(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻率為(wèi) 64.♦♠ 6%。與此同時(shí)， 消費(f±β"∞èi)結構正在發生(shēng)顯著變化(huà)，更加追求品質與個(gè)性，更加↑≈體(tǐ)現(xiàn)融合與多(duō)元，更加強調服務與 ‍體(tǐ)驗。

二、購(gòu)物(wù)中心建設處于高(g<♣₹✔āo)峰期，階段性過剩風(fēng)險不₹σ¥(bù)容忽視(shì)

         憑借豐富的(de)業(yè)态、多(duō)樣的(de)體(tǐ)驗、舒适的(•∏εde)環境，購(gòu)物(wù)中心業(yè)↔↕←态越來(lái)越受到(dào)中國(guó)消費(fèi)者歡迎。中國(guó)已經成為(wèiλ♦)全球購(gòu)物(wù)中心建設最為(wèi)活躍的(de)市≤←®(shì)場(chǎng)。據相(xiàng)關統計(jì)數(shù)據顯示∑δ，截止 2016年(nián)底，全國(guó)大(dà)中型購(gòu∞₹)物(wù)中心項目數(shù)量已超過 40"★α00家(jiā)。但(dàn)同時(shí)，在部分(fēn)城(ch₽'$εéng)市(shì)，購(gòu)物(wù)中心的(de)大α≠(dà)量開(kāi)發已經開(kāi)始對(duì)招商、後期>↓運營産生(shēng)影(yǐng)響，階段性的(de)供應過剩風(fēng∏π✔ )險正逐步積聚。據專業(yè)機(jī)構 2016 ↔'π年(nián)調查顯示，2015-2016 年(nián)間(jiān)，超 ε≠過50%的(de)新購(gòu)物(wù)中心項目↕‍π延期開(kāi)業(yè)超過 6 個(gè)月(yuè)，項目預租周期也(yě)從(cóng)過£$γ去(qù)的(de)12-18個(gè)月(yuè)延♣λ長(cháng)至19-24個(gè)月(yuè)≤₹♠。

 

中國(guó)購(gòu)物(wù)中心發展指數(shù)介紹

（一(yī)）指數(shù)定義

        中國(guó)購(gòu®§€)物(wù)中心發展指數(shù)，是(shì)衡量國( ™$ guó)內(nèi)主要(yào)城(chéng)市(sh↓δφ↑ì)購(gòu)物(wù)中心發展的(de)宏觀狀況、購≈™(gòu)物(wù)中心租賃活躍度、運營表現(xiàn)、成本支出和(hé)未來(lái)預期五±✘大(dà)方面的(de)綜合指數(shù)，由全國(guó)重點購(gòu)物(wù)中心以調®•‍查問(wèn)卷的(de)形式針對(duì)上(shà≠×♥σng)述五個(gè)方面的(de)反饋數(shù)據編制(zhì)而成。

（二）指數(shù)編制(zhì)方法

       ↑≤    中國(guó)購(γ≠₩εgòu)物(wù)中心發展指數(shù)是(shì)基于各項指标的(de)一(yī)$ ‍個(gè)綜合性加權指數(shù)。指數(shù)γ​區(qū)間(jiān)為(wèi)0至100，以50為(wèi)榮枯線，高(g±✘āo)于50時(shí)為(wèi)景氣區(qū)間(jiān)，低(dīΩ")于50 時(shí)為(wèi)衰退區(qū)間(j€↔☆§iān)；數(shù)值越大(dà)，市(shì)場(chǎng)景氣度越高(gāo)。單項指标指數(shù)采✔←用(yòng)擴散指數(shù)法，并經由城(chéng)市(shì)（2016年(niá↕₩≤n)社會(huì)商品零售總額）和(hé)區(qū)域（2016 年(niá↑♥>n)社會(huì)商品零售總額）兩級加權計(jì)算(suàn)所得(de)。

綜合指數(shù)= 宏觀市(shì)場(chǎng)*5 ∑&% +租賃活躍度*8%+運營表現(xiàn)*22%+成本支出*25% +•"≠‍預期指數(shù)*40%

（三）樣本範圍

        中國(guó)購(gòu®σ)物(wù)中心發展指數(shù)的(de)樣本主要(yào)•™$來(lái)自(zì)中國(guó)連鎖經營協會(huì)的(deε♦Ω☆)購(gòu)物(wù)中心會(huì)員(yuán)企₩✘業(yè)、各地(dì)商務主管部門(m≤♠₽én)推薦的(de)樣本項目，我們從(cóng)中甄選了(l  e)100家(jiā)購(gòu)物(wù)中心單位的(de)有(yǒu)效問(wèn)卷，覆蓋™∞σ 了(le)中國(guó)大(dà)陸地(dì)區(qū)26個(gè)省、自(zì)≈≥​治區(qū)、直轄市(shì)範圍內(nèi)的(de) 58 個(∞♥♠¥gè)城(chéng)市(shì)。在區(qū)域分(fēn)布上(shàn★✘φ©g)，分(fēn)别為(wèi)東(dōng)北(běi)（8♠¶®%）、華北(běi)（25%）、華東(dōng)（27%）、華南(nán)（15 ​♥%）、華中（9%）、西(xī)北(běi)（4%€¥♠）和(hé)西(xī)南(nán)（12%）。在城(chéng)市(shì)能(nén÷λg)級分(fēn)布上(shàng)，一(yī)線和(hé)二線城(chéng)₽§市(shì)占比分(fēn)别為(wèi) 13%和(hé)45%，其餘42%的(de)項目分(f&'∑ēn)布在三線及以下(xià)城(chéng)$'♥市(shì)。按購(gòu)物(wù)中心¶​類型分(fēn)類，都(dōu)市(shì)型、地(dì)區(qū)型、社π'&區(qū)型和(hé)奧特萊斯型購(gòu)物(wù₩÷→♦)中心占比依次分(fēn)别為(wèi)55%、28%、12%和(hé)5%。

 

2016中國(guó)購(gòu)物(wù)中心發展指數(shù)

 

一(yī)、總體(tǐ)指數(shù)和(h♠♦é)分(fēn)項指标

1、整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)好(hǎo)于預期，未來(lái)走勢進一(yī)步®←★趨好(hǎo)

        2016年(nián)全國(©≥‌ guó)綜合指數(shù)錄得(de)67.2，高(gāo)出榮枯線17.2，表明(m≥®♦íng)整體(tǐ)購(gòu)物(wù)中心行(xíng)業(yè)處于健 ​康向上(shàng)的(de)通(tōng)道(dào)內(nèi)。其中，₩©現(xiàn)狀指數(shù)錄得(de) 64.2，高(gāo)出榮枯線14.2★Ω♥π，顯示出購(gòu)物(wù)中心業(yè)↓$主對(duì)現(xiàn)階段的(de)零售市(shì)場(chǎng)和(hé)物(wù)業 •(yè)運營情況持有(yǒu)較強的(de)信心。預期指數(shù)錄得(de)71.7，高 ‌☆(gāo)出榮枯線21.7，進一(yī)步高(gāo)出現'↕'€(xiàn)狀指數(shù)7.5，表明(míσλ​ng)業(yè)主對(duì)未來(lái)短(duǎn)期α≤ 市(shì)場(chǎng)的(de)發展趨勢持更為π®γ (wèi)樂(yuè)觀、向好(hǎo) ∏的(de)态度。

2、運營表現(xiàn)良好(hǎo)，但(dàn)成本控制(zhì)力有(yǒu)待 γ>提高(gāo)

         從↑ (cóng)分(fēn)項指标來(lái)看(kàn)，反映業(yè)主對(duì)于整✔ ‍體(tǐ)零售業(yè)現(xiàn)狀信心的(de)宏觀市(♦₹≥shì)場(chǎng)指标錄得(de) 65.1，高(gāo)出榮枯線 15.↔↑₽ 1，表明(míng)大(dà)部分(fēn)業(yδ☆è)主在主觀心态上(shàng)仍對(duì)零售和(hé)消費(×€™fèi)市(shì)場(chǎng)保有(yǒu)信心。租賃活躍度指标錄得 <(de) 79.0，高(gāo)出榮枯線29.0，說(shuō)明 ∞♦(míng)租賃市(shì)場(chǎn ≈g)的(de)活躍度較好(hǎo)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌仍有(yǒu)δ  較高(gāo)的(de)市(shì)場(chǎng)進駐和(×∑hé)門(mén)店(diàn)擴張的(de®♠♠)意願。運營表現(xiàn)指标錄得(de)最高(gāo)分(fēn)δ¥'≥值的(de) 89.9，顯著高(gāo)出榮枯€¶♣☆線和(hé)其他(tā)分(fēn)項指标，有(yǒu)近(jìn)九成的(de)購(gòu₽↕↑)物(wù)中心項目在 2016年(nián)實α ®•現(xiàn)了(le)銷售額和(hé)租金(jīn)® 層面的(de)增長(cháng)。但(dàn)成本控制(zhì)指标分(fēn)♣←值錄得(de) 36.7，低(dī)于榮枯線13.3，顯示 2016年(nián)購(gòu)↕αΩ物(wù)中心成本壓力依然較大(dà)，部分(fēn) α₹業(yè)主還(hái)增加了(le)有(yǒu)助←‍于購(gòu)物(wù)中心運營的(de)投入（有(yǒ↓<✘u)的(de)購(gòu)物(wù)中心業(yè)主表示追加了(l¶ γe)大(dà)數(shù)據及零售新技(jì)術(shù)方面的≤"♥(de)投入，超半數(shù)的(de)商場(chǎng)↔£∞追加了(le)營銷投入等）。

二、分(fēn)區(qū)域和(hé)城(chéng)市(shìδ∑)指數(shù)解讀(dú)

1、華東(dōng)、華北(běi)地(dì)區(qū)領先，東(dōng)北(běi)地(dì) $♥ε區(qū)發展較慢(màn)

       從(cóng)區(qū)域看(kàn)，全↔∞↓§國(guó)7個(gè)主要(yào)區(qū)域綜合指數(shù)均δ‍在榮枯線以上(shàng)，表明(míng)全國(guó)購(gòu)物(wù)中心市(shì)$β場(chǎng)發展整體(tǐ)态勢較好(hǎo)，但(dàn)區(qū)域₹♠間(jiān)的(de)發展速度仍然存在較大(dà)的(de)差異。華北> ✘ (běi)、華東(dōng)在京、滬兩個(gè)超一(yī)線城(chéng)市(shì)以及×≠≤京津冀、長(cháng)三角城(chéng)市(shì)群協同發展的(de)帶動下(xià)，δ↑♣∑市(shì)場(chǎng)增速明(míngελ)顯領先于其他(tā)區(qū)域。東(dōng)北(běi)地(dì)₽​™ 區(qū)整體(tǐ)經濟增長(cháng)乏力，使得(de)整個β₹(gè)東(dōng)北(běi)地(dì)區(qū)的(de)品牌滲透速度滞緩。各₹₽π≥區(qū)域指數(shù)分(fēn)别錄得(de)華北(běi)（71.2）、華±↑東(dōng)（69.3）、西(xī)北(běi)<→φ£（69.1）、華中（68.8）、華南(nán)（6£¶≥6.1）、西(xī)南(nán)（62.2）和(hé)東(dōng)北(běi)（55.4）。¶<™

2、一(yī)線城(chéng)市(shì)現(xiàn)狀和(hé)預期均大δ♦× (dà)幅領先全國(guó)市(shì)場(chǎng)，二線城(chéng)市(λ"shì)受壓于大(dà)體(tǐ)量新增供應，三線城(chéng)市(sφ±φhì)有(yǒu)待高(gāo)品質物(wù)業(yè)開(kāi)發。

          從(cóng)城(ch←φéng)市(shì)看(kàn)，北(běi)、上(shàng)、廣、深四個(gè)一(±δ"σyī)線城(chéng)市(shì)在綜合指數(shù)分(fēn)值上(shàng)領先于φπ 二線和(hé)三線及以下(xià)城(chéng)市↕✘γ(shì)。京、滬兩地(dì)在推進一(yī)線城(chén ♥♥g)市(shì)領跑全國(guó)零售市(shì)場(chǎng)上(shàng)起到(dàoεφΩπ)了(le)絕對(duì)的(de)标杆作(zuò)用(yòng)，在優質零售物(wù)業(yè∑")存量規模上(shàng)，截至 2016年(nián)底，北(bě•$φi)京和(hé)上(shàng)海(hǎi)兩地(dì)亦分(fēn)别♠→以880萬和(hé)790萬平方米的(de)零售物(wù)​♥業(yè)存量占據全國(guó)伯仲位。

        &¶≥®→nbsp; 二線城(chéng)市(shì)綜合指數(shù)錄得↑Ω✘♣(de) 65.6，略低(dī)于三線及以下(xià)城(chéng)市(sh <♠​ì)的(de)67.8。近(jìn)年(nián)來(lε↕ £ái)，二線城(chéng)市(shì)的¥≠(de)購(gòu)物(wù)中心開(kāi)發和(hé)建設進入高(gāφ↔✔o)峰期，大(dà)體(tǐ)量的(de)新增項目入市(shì)使得(de)業(yè)主在招商層★↑₩面的(de)競争加劇(jù)。與此相(xiàng)←∞★$反，城(chéng)市(shì)、商圈相(xiàng)對(duì✘'γ←)閉合的(de)三線及以下(xià)城(chéng)市(shì♥ >↑)，優質購(gòu)物(wù)中心項目選擇較少(shǎo)。而以網購(gòu)為(≠☆​♥wèi)主要(yào)途徑的(de)品牌宣傳正迅速培育起此類< 城(chéng)市(shì)消費(fèi)者₩‌₹∞的(de)品牌認知(zhī)度，加上(shà§ ng)可(kě)支配收入的(de)不(bù)斷增長(cháng)，越來(lái)越多(☆§‌​duō)的(de)品牌意欲進駐和(hé)布局遠(yuǎn)離(lí)經濟核心區(qū​♣↕↓)的(de)、較低(dī)能(néng)級的(de)人(rén)口節點型城(chéng)市(s•φ★‍hì)，如(rú)昆明(míng)、南(nán)甯、蕪湖(hú)等。物(wù)業•★‌(yè)選擇空(kōng)間(jiān)有(yǒu) ↕× 限但(dàn)租賃問(wèn)詢增長(cháng)使得(de)三線市(shì)場(chǎn↓"πΩg)表現(xiàn)頗好(hǎo)。

 

三、分(fēn)物(wù)業(yè)類型指數(shù)解讀(& ₩dú)

      ±ε≤ 奧特萊斯一(yī)枝獨秀，社區(q↑λ↓ū)型物(wù)業(yè)運營表現(xiàn)良好(hǎo)。

      →‮ 奧特萊斯型物(wù)業(yè)綜合指數(shù)錄得(de)7δ₽1.2，高(gāo)出其他(tā)三類物(wù)∏™業(yè)的(de)分(fēn)值，包括♥∑↔都(dōu)市(shì)型（62.7）、地(dì)區(qū)型（68.4）和(hλ¶ é)社區(qū)型（69.8）。近(jìn)年(nián)來(lái)，受惠于居±¶€民(mín)收入增長(cháng)、品牌敏感度提升、私家(jiā)車(chē)保&&有(yǒu)量遞增等因素，奧特萊斯銷售情況良好(hǎo)，新增和(hé)♦ ¶&建設中的(de)項目在全國(guó)遍地(dì)開(kāi)花(huā♠↑$)。以百聯、王府井、砂之船(chuán)、首創為(wèi)第一(yī)梯隊的(de)國(guóφ↓≠)內(nèi)運營商深耕市(shì)場(chǎng)，以RDM集團、唯泰集團、九龍倉為"™♣(wèi)代表的(de)國(guó)際知(zhα₹ī)名運營商進駐中國(guó)，進一(y↔₽♣'ī)步提升了(le)奧特萊斯的(de)運營标準和(h>>é)品牌質量。

      σ∞ 盡管社區(qū)型物(wù)業(yè׶)在物(wù)業(yè)體(tǐ)量、業(yè)态多(duō)樣化(huà)、品牌豐富度等 ∑方面略遜于其他(tā)類型，但(dàn)在直接體(tǐ)現(xiàn)銷售額和(hé)∞™¶✘租金(jīn)收入的(de)“≠‍σ運營能(néng)力”指标上(shàφ&ng)，社區(qū)型物(wù)業(yè)錄得(de) 97.4，明(míng)顯高(gāo)于都®ε±(dōu)市(shì)型物(wù)業(yè)（81.0）和(hé)地(dì)區(qū)×↓型物(wù)業(yè)（89.6）。以周邊居民(mín)為(wèi)主、以生(shēng)活服務和(héα↓®✔)周末家(jiā)庭休閑消費(fèi)為(w₹✘γ₽èi)核心的(de)功能(néng)定位使得(de)社區(qū)型物(wù)業(yè)在客流和( &hé)銷售額方面都(dōu)表現(xiàn)穩定。

 

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