幹貨|商業(yè)地(dì)産招商及運營管理(lǐ)全攻略

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• 日(rì)期: 2017-04-25
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統一(yī)運營的(de)管理(lǐ)模式特别适用(yòng‍γ)于中國(guó)。

曆史經驗教訓表明(míng)，不(bù)能(néng)統一(yī)運營σ±₽管理(lǐ)的(de)購(gòu)物(wù)中心，會(huì)逐∞  漸從(cóng)“商業(yè)管理(lǐ)&rdq∑★↓uo;蛻變成“物(wù)業(yè)管理(lǐ)&rdquoε‍;，直至最終完全喪失自(zì)己的(de‍≠)商業(yè)核心競争力。這(zhè)種情況在國(guó)內(nèi)已經屢見(jiàn)不₩©€(bù)鮮。

統一(yī)運營一(yī)般包含四個(gè)方面的(de)內(nèi)容：♠¥統一(yī)招商（專題閱讀(dú)）管理(lǐ)、統一(yī)營銷、統一(yī)服務監督↓≈和(hé)統一(yī)物(wù)管。

這(zhè)其中“統一(yī)招商管理(lǐ)”又(yòu)是(sh¥↔↑ì)後面三個(gè)統一(yī)工(gōng)作(zuò)的(de)基礎和(hé)起源。這(zhèβ ÷¶)項工(gōng)作(zuò)的(de)成敗得(de)失不(bù)僅γ  ♣決定了(le)發展商前期的(de)規劃是(shì)否成功，而且決定著(zhe)後期購(gòu)物<€(wù)中心商業(yè)運營的(de)管理(lǐ)能(né∏★×ng)否成功。

經過經營定位、經營品項/服務功能(néng)設計(jì)、經營規劃₽ ≥布局設計(jì)、建築規劃設計(jì)、運營管理(lǐ)™≤♠設計(jì)、招商設計(jì)這(zhè)些(xiē)階段後，購(gòu)物(wù)中心¥∏就(jiù)可(kě)開(kāi)始統一(yī)招商了(le)α±。

這(zhè)是(shì)開(kāi)業(yè)前最重要(yào)的(de)工(gōng)作(zu★•‍ò)，也(yě)是(shì)能(néng)否順利實現(xià÷←∑n)前期設計(jì)目标的(de)關鍵工(gōng)作ε•π¥(zuò)：

如(rú)果招不(bù)到(dào)合适的(de)商戶，購(gòu)物(wù)中心恐怕↑ 就(jiù)要(yào)承擔巨大(dà)的(de)經營風(fēng)險；

即便招到(dào)了(le)合适的(de)商戶，開(kāi)業(yè)後仍然‍§↔γ要(yào)根據具體(tǐ)的(de)經營狀況去(qù)調整商戶•↔¶'繼續招商，而且還(hái)要(yào)對(duì)合作(zuò)商戶進∑$™行(xíng)長(cháng)期的(de)服務和(hé)管理(lǐ)。

購(gòu)物(wù)中心通(tōng)過“統一(yī)招商管理(lǐ)”γ∞‍ 與所有(yǒu)合作(zuò)商戶開(kā∞ i)始建立并保持一(yī)種既對(duì)立又(÷λ↑yòu)融洽和(hé)諧統一(yī)的(de)關系，這( ★zhè)種關系是(shì)購(gòu)物(wù)σ>↓₩中心這(zhè)種大(dà)型商業(yè)項目長(cháng)期成功的(dα↔ e)保證。所以，統一(yī)招商管理(lǐ)的(de)成敗是(shì)購(gòu)物(↔₹↔₩wù)中心統一(yī)運營成功與否的(de)一(yī)個(gè)關鍵。

我們先來(lái)看(kàn)看(kàn)'®←“統一(yī)招商管理(lǐ)&rdqπσuo;的(de)簡單定義：

按照(zhào)制(zhì)定的(de)招商準則，購(gòu) ∞£物(wù)中心的(de)商業(yè)管理(lǐ)公司嚴格審核、統•§ε©一(yī)招商，并對(duì)所有(yǒu)招來→¥₩‌(lái)的(de)商戶進行(xíng)統一(yī)管理(lǐ)。

其實統一(yī)招商并不(bù)難，難的(de)是(s'® ₩hì)如(rú)何招商以及對(duì)商戶如(rú)何管理(lǐ)。所以，設計(jì)一(yī)σ>©↑個(gè)合理(lǐ)的(de)、符合實際的(de)招商管理(lǐ)基本原則，又(yòu)∏₹ ​是(shì)“統一(yī)招商管理(lǐ)”₽≠↕ 成功與否的(de)關鍵。

我們在此設計(jì)了(le)一(yī)個(gè)購(gòu)物(wù)中心★α÷δ“統一(yī)招商管理(lǐ)的(de)β≥™®十項基本原則”，希望能(néng)對(duπ∏ì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物(wù)中心的(de)招商管理♠'≤(lǐ)工(gōng)作(zuò)有(yǒu)所幫助。

第一(yī)基本原則：要(yào)維護購(gòu)物(wù)中心的(de)統一(yī)主題形象₽'、統一(yī)品牌形象。

第二基本原則：要(yào)維護購(gòu)物(wù)中&✔∏→心的(de)業(yè)态功能(néng)的(de)均衡發展。

第三基本原則：購(gòu)物(wù)中心的(de)招商目‍✘γ标要(yào)能(néng)夠在功能(néng)×‍和(hé)形式上(shàng)同業(yè)差異、異業(yè)互補。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店(diàn)先行(xíng)，輔助店(diàn)随後的✔★(de)原則；零售購(gòu)物(wù)項目優先，輔助項目配套的(de)原則。

第六基本原則：核心主力店(diàn)招商布局原則。

第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。

“以點代面，特色經營”是(shì)購>↕‍(gòu)物(wù)中心特别是(shì)超大(dà)型綜合ε™ ↔性購(gòu)物(wù)中心的(de)經營特點。

特殊商戶是(shì)指具有(yǒu)較高(gāo)文÷ ↔(wén)化(huà)、藝術(shù)、科(kē)ε♠™>技(jì)含量的(de)經營單位，對(duì)它們給予優惠政策，邀請​≠•✔(qǐng)其入場(chǎng)，能(néng)夠起到(∏★&αdào)增強文(wén)化(huà)氛圍，活躍購(gòu)物(wù)中心氣氛的(d←→e)作(zuò)用(yòng)。

例如(rú)深圳華僑城(chéng)MALL購(gòu)物(wù)中$>​心就(jiù)專門(mén)邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)∑₩↔的(de)硯文(wén)化(huà)。當然特 ♠↑ 殊商戶的(de)經營範圍要(yào)與購(gòu)物(wù)α<σ中心的(de)經營主題及品牌形象相(xiàng)吻合。

第八基本原則：租賃經營采用(yòng)放(fàng)水(shuǐ)養魚的(de)原則。

因為(wèi)購(gòu)物(wù)中心經營具有(yǒu)長(chán↓ g)期性特點，采用(yòng)合理(lǐ)租金(jīn)與優質服務做(zuò)法，将整個(★"∑£gè)購(gòu)物(wù)中心做(zuò)熱(rè)，而π& 後根據運營狀态，适當穩步地(dì)調整租金(jīn)；這(zhè)★ε  樣，發展商與商戶才能(néng)一(yī)同成長(cháng)。

放(fàng)水(shuǐ)養魚的(de)原則可(kě)以理₹≠₹δ(lǐ)解為(wèi)“先做(zuò)人(rén)氣，再做(zuò)生(shēng←♥↑)意”的(de)原則。如(rú)果前期就(jiù)向入•✘ 租商戶收取過高(gāo)的(de)租金(jīn)，結果無異于殺雞取卵；北(běi)ε&£京信特商業(yè)中心倒閉的(de)原因之一(yī)就(jiù)在于此。

第九基本原則：統一(yī)招商的(de)“管理(lǐ$¥ )”要(yào)充分(fēn)體(tǐ)ββ↔α現(xiàn)和(hé)強調對(duì)商戶的(de)統一(yī)服務。

統一(yī)服務包含統一(yī)的(de)商戶結算(suàn)、統一(yī)的(¥£¶¶de)營銷服務、統一(yī)的(de)信息系統支持服務、統一(yī)的(de)培訓服務、統一(yī€ε¥≠)的(de)賣場(chǎng)布置指導服務← ®、統一(yī)的(de)行(xíng)政事(shì)務管理(lǐ₽≤)服務、統一(yī)的(de)物(wù)業(yè)管理(l""ǐ)服務等等。

這(zhè)個(gè)“統一(yī)服務”不(bù)但↕​★(dàn)要(yào)體(tǐ)現(xiàn)在思想上(shàng)、在招商合約中，更× ₹£要(yào)體(tǐ)現(xiàn)到(dào)後期的(φ₹©de)管理(lǐ)行(xíng)動中。這(zhè)個(gè'φ‌)“統一(yī)服務”就(jiù)是(shì)要(yàoβ←‌)求“服務”出購(gòu)物(wù)中心的( £de)品牌與特色來(lái)。

第十基本原則：購(gòu)物(wù)中心要(yào)具備完善的(de)≤←©"信息系統，為(wèi)購(gòu)物(wù)中心管理(lǐ)者、廣大(dà)簽約商戶和(hé↓←¥)顧客都(dōu)提供便利。

當然便利各有(yǒu)不(bù)同，有(yǒu)管理(lǐ)便利、财務核算(suàn)便σ¥>₽利、營銷便利、經營決策便利、結算(suàn)便利、消費(fèi)便利等等。

建立統一(yī)的(de)信息平台，進行(xíng)精細化(huà)的(de)管理 ®♣λ(lǐ)，一(yī)是(shì)能(néng)夠為(wèi)顧客提供統一(yī)收銀(yín)、→€≥消費(fèi)一(yī)卡通(tōng)等便利的(deα'♥φ)服務；

二是(shì)能(néng)為(wèi)廣大(dà)簽約商戶提供豐富準确的(de)顧客 ∏≥•信息和(hé)市(shì)場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細的(de)經營信₩★ε息，譬如(rú)零售商品單品進銷存信息等等；

三是(shì)能(néng)為(wèi)購(gλ£òu)物(wù)中心自(zì)身(shēn)提供布局疏密度、品項搭配、人(rén)員(yuán)配©↓置、場(chǎng)地(dì)坪效、商戶業(yè)績等經營信息，便于購(§₽  gòu)物(wù)中心分(fēn)析後對(du≈≈γì)經營場(chǎng)地(dì)（稀缺資源）進行(xíng)無限再分(fēn)配。

招商不(bù)是(shì)一(yī)個(gè)開(kāi)業(yè)前就(jiù)完結的(de)工 ±(gōng)作(zuò)，實際上(shàng)購(gòu)物(wù)中心的(de)招×>商是(shì)一(yī)個(gè)無限循環的(de)工(gōng₹>✘)作(zuò)，這(zhè)都(dōu)需要(y‍×ào)信息系統的(de)分(fēn)析支持。

一(yī)、統一(yī)運營、招商（專題閱讀(dú)）、策劃、營銷、物(wù)業(yè)是(shì)商♥Ωφ€業(yè)地(dì)産的(de)核心

運營管理(lǐ)是(shì)商業(yè)房Ω✘(fáng)地(dì)産運營的(de)核心，是(÷®&£shì)商業(yè)房(fáng)地(dì)産收益和(hé)物(wù)業(yφ" ♠è)價值提升的(de)源泉，現(xiàn)代商業(yè)房(fá≤©ng)地(dì)産管理(lǐ)運營的(d☆<ε♣e)精髓就(jiù)是(shì)要(yào)把松散的(de)經營單位和(hé)多(duō)樣的(d ​∑★e)消費(fèi)形态，統一(yī)到(dào)一(yī)個(gè)經營主題和(hé)♥®信息平台上(shàng)。

不(bù)能(néng)統一(yī)運營管理(lǐ)的(de)商業(♣↕'​yè)房(fáng)地(dì)産項目，會(h✘♠σ♥uì)逐漸從(cóng)商業(yè)管理(lǐ)蛻變成物(wù)業(yè)管理(lǐ)，直ε€ 至最終完全喪失自(zì)己的(de)商業(yè)核心競争力₩φ。

購(gòu)物(wù)中心作(zuò)為(wèi)一↓✘δλ(yī)個(gè)複合型商業(yè)業(yè)種，管理(lǐ)要(yào)求相(xβ©iàng)對(duì)于其它業(yè)态具有(♠ yǒu)更高(gāo)的(de)要(yào)求，它包含著(zhe)多(d☆∏φuō)種流行(xíng)的(de)商業(yè)業<§φ₹(yè)态，其主要(yào)目的(de)在于追求整合性的(de)需求以達到(dào∏∑σε)最高(gāo)的(de)經營效益。

所謂整合性需求，是(shì)指購(gòu)物(wù)中心能(néng)夠提供多(duō)功能(↕&<néng)的(de)服務，消費(fèi)者進入後得‍§φ(de)以滿足多(duō)樣化(huà)的(de)需Ω↓←∑求，并受激發而提升購(gòu)買欲望，使潛在的(de)需求形成購(gòu)買行(xí₹↑∞↔ng)為(wèi)。

項目的(de)必須千方百計(jì)安排适當的(deσ≈<♦)全方位服務，當然這(zhè)從(cóng)管理★$₩(lǐ)角度也(yě)增添了(le)無限的(de)困難≤∞₩度，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)購(gòu)物(wù)中心的(∑<de)管理(lǐ)者面對(duì)各種不(₽♥β®bù)同的(de)行(xíng)業(yè)，如(rú䱧•)何把它們整合在統一(yī)有(yǒu)效的(de)制≤ (zhì)度之下(xià)，加之消費(fèi)需求的≠‌♦¥(de)彈性較大(dà)，在經營管理(lǐ)上(shàng÷₩<)均需仔細考慮規則以免産生(shēng)負±↓面效果。

購(gòu)物(wù)中心為(wèi)激發更高(gāo)的(de)經營績效，必須掌握一(yī)定的•£₩(de)經營哲學加以利用(yòng)，這(zhè)也(yě)是(shì)結合我國(guó)☆ε€β的(de)實際環境對(duì)購(gòu)物(wù)中心提出的(de ♦)經營管理(lǐ)上(shàng)所必須具備的(de)要(yào)¥ 求。

商業(yè)地(dì)産的(de)營銷策略和(hé)手段，未來(lái)将<α是(shì)以經營管理(lǐ)為(wèi)核心的(de)營銷，其核心理≤$©¶(lǐ)念有(yǒu)三。

核心理(lǐ)念一(yī)：投資者購(gòu)買商鋪買的(de)不(bù)是(shì)鋼筋水(shuǐ)泥堆砌的 ←♠(de)建築垃圾，而是(shì)投資商業(yè)£☆∑≥業(yè)态生(shēng)意機(jī)會(huì)成長(cháng)空(kōφ  ng)間(jiān)帶來(lái)的(de)升值空(kōng)間"✘ (jiān)，生(shēng)意機(jī)會(huì)除了(le)理(lǐ)β↑≠Ω論上(shàng)存在，更重要(yào)是(shì)要(yào×φ)在經營上(shàng)落實。

因此，商業(yè)項目開(kāi)發階段的(de)任何銷售預算(suàn)都(dōu↕→<)應含進經營管理(lǐ)落實所必須的(de)成本；

核心理(lǐ)念二：商業(yè)項目應立足市(shì)場(chǎng)經營做(zuò)旺的(de)角度，對(σ©<duì)經營管理(lǐ)架構的(de)建立，招商商戶的(de)篩選進行(xíng)精'↔ε細化(huà)操作(zuò)，以做(zuò)旺市(shì≥®α©)場(chǎng)為(wèi)核心利益點，最終能÷♥×(néng)收獲商業(yè)項目的(de)最大(dà)開>≠β(kāi)發利益；

核心理(lǐ)念三：以商業(yè)項目經營成功為(wèi)核心确定業(→ yè)态定位、建築設計(jì)、鋪位分( £fēn)割、招商政策，變營銷主題為(wèi)經營主題。

1、時(shí)段劃分(fēn)方面的(de)考慮

購(gòu)物(wù)中心在全日(rì)的(de)時(shí)段劃分(fēn)上(shàng)，須₽ 依照(zhào)顧客進入購(gòu)物(wù)中心的(de)人(rén)數(≥$shù)統計(jì)結果。

若過分(fēn)集中，不(bù)但(dàn≤<)會(huì)降低(dī)公共設施與服務人(rén)員(yuán)的(d"∑®e)服務品質，同時(shí)如(rú)果擁擠度到(dào)達一(yī)定程度，必然會(‌π±huì)降低(dī)顧客的(de)舒适感與享受度。

而在某些(xiē)時(shí)段，如(rú)果人(rén)數(shù)"★過少(shǎo)，場(chǎng)面冷(lěng)清，則會(huì)¥↔↑↑嚴重降低(dī)顧客的(de)購(gòu)買意願，這(zhè)樣也(>'λ♦yě)不(bù)利于購(gòu)物(wù)中心的(de)有(yǒu)效經營。

因此，隻有(yǒu)制(zhì)定周詳的(de)規劃、依時(sh✘☆↑í)段來(lái)有(yǒu)計(jì)劃地(dì)引進顧客，使每天進入營業∏♦→(yè)區(qū)的(de)顧客不(bù)但(dàn)★↓¶能(néng)夠符合規劃的(de)人(rén)數(shù)，并且可(kě)以達到(dào)↕≠♦均勻的(de)分(fēn)配。

由此産生(shēng)的(de)有(yǒu)利結果就(jiù)是(shì)經營管理(lǐ↕↑✔)成本的(de)效益可(kě)以以最佳方式發揮出來(lái)，β<顧客的(de)滿意度也(yě)可(kě)以維持在較高(gāo)水(sλ↔huǐ)平。

2、做(zuò)好(hǎo)客源重疊分(fēn)析和(hé)規劃

購(gòu)物(wù)中心在經營之初，應先确立主題商店(diàn)，并在招商過程中優先辦理(l∞₩$≠ǐ)，因主題商店(diàn)具有(yǒu)一(yī)定的>γ(de)保客能(néng)力，營業(yè)績效較有(yǒu)保證。

當然在購(gòu)物(wù)中心整體(tǐ)的(de)促銷÷₩$♦計(jì)劃以外(wài)，各獨立商店(diàn)也(yěΩ ‍)具有(yǒu)一(yī)定的(de)集客能(néng)力，然而這(zhè)些(xi∏Ωē)被吸引進入購(gòu)物(wù)中心的(de)顧客将成為(wèi)整個(gè)購(gòu)物(♣Ωwù)中心的(de)顧客。

每個(gè)商業(yè)個(gè)體(tǐ)在購(gòu)物(wù)中心整體(tǐ)計‌↓σ♠(jì)劃的(de)指導下(xià)，均能(néng)提供最适合的(de)¥‌服務，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能(néng)獲得(de§₩γ)重疊效益。

3、使商品趨向全方位服務功能(néng)

在購(gòu)物(wù)中心的(de)特定客層中，主力客層大(dà)多(duō)數(shù)為(w¥‍≈¥èi)家(jiā)庭式的(de)購(gòu)買，因此提供全方位商品以滿足家(j€σiā)庭需求成為(wèi)購(gòu)物(wù)中心的(de)主要¶§•(yào)功能(néng)。

購(gòu)物(wù)中心的(de)服務重點在于商∞σ∑品用(yòng)途上(shàng)的(de)定位，購(gòu)& ∑物(wù)中心依服務客層定位及按客層需求作(zuò)商品安排，當然必須依據需→σΩ♦求量、商圈內(nèi)的(de)競争态勢作(zuò)全方位的(d♣'e)思考，以整合服務功能(néng)。

4、結合個(gè)别形象，塑造群體(tǐ)形象

形象是(shì)無形資産的(de)具體(tǐ)象征，它充分(fēn)表現(xiàn)于一(yī)α←個(gè)企業(yè)體(tǐ)的(de)成果業(yè)績。

5、注重提升平效

所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之₽↓ 比，主要(yào)用(yòng)于平行(xíng)、γ≥垂直地(dì)考核經營績效。

同時(shí)可(kě)以擴大(dà)比較商圈內(nèi)的(>♠βde)績效，以便稽核、調整購(gòu)物(wù)中心的(de)經營績效，也(yě)可(kě)追蹤≈♣÷考核短(duǎn)期、中期、長(cháng)•©期購(gòu)物(wù)中心的(de)趨勢，以此來(lái)掌握效差的(d ∏π✔e)時(shí)段作(zuò)為(wèi)進行(xíng)促銷、折扣等活動的(de)依§₽±據，提高(gāo)效差時(shí)段的(de)經♥→營效率。

二、商業(yè)地(dì)産項目要(yào)實行(xíng)統一(yī)招商（專題閱讀(dú)）、管理(lǐ)，分(fēn)散經營技(jì)能(néng)∑÷£ 

1、統一(yī)管理(lǐ)，分(fēn)散經營的(deσ₩)概念

購(gòu)物(wù)中心內(nèi)的$'(de)商鋪是(shì)有(yǒu)計(jì)劃的(de)聚集，對(dγ♠↓φuì)商場(chǎng)進行(xíng)“統一(yī)管理(lǐ)，分(→≈fēn)散經營”是(shì)購(gòu)物(wù)中心區(q≤✘€πū)别于其它房(fáng)地(dì)産形式的(de)核心特點。

統一(yī)管理(lǐ)要(yào)求購(gòu)物(wù)中心必須由代表業₩& ✔(yè)主權益的(de)、受業(yè)主委托的(de)管理(↑↔πδlǐ)公司統一(yī)管理(lǐ)，沒有(yǒu)統一(yī)管理(lǐ)的(d★♣★e)購(gòu)物(wù)中心則難以經受激烈♠δφ的(de)零售業(yè)市(shì)場(chǎng)競争。

分(fēn)散經營是(shì)為(wèi)商場(chǎng)消費(fèi)者和(hé)經營者間(ΩΩ↔jiān)的(de)交易提供場(chǎng)所，但(dàn)商 ≈∏€場(chǎng)的(de)管理(lǐ)者不(bù)能(néng☆"‌)直接進行(xíng)商業(yè)經營，隻是( &•shì)在消費(fèi)者和(hé)經營者之間(jiān)搭建橋梁。

2、實施商業(yè)項目的(de)統一(yī)管理(lǐ)理(lǐ)念

購(gòu)物(wù)中心的(de)統一(yβ→λī)管理(lǐ)理(lǐ)念：統一(yī)招商管理(lǐ)、統一(yī)營銷、↔ε€×統一(yī)服務監督、統一(yī)物(wù)管。統一(yī)招商管理(lǐ)要&↕¥(yào)求對(duì)招商對(duì)象進行(xíng)品牌審核管理(lǐ)并建立租約管理(l$¶¥ǐ)。

要(yào)求一(yī)：品牌審核管理(lǐ)

所謂品牌審核管理(lǐ)是(shì)指招λ∞∑∞商對(duì)象需經品牌審核後才能(néng)進入。

審核包括對(duì)廠(chǎng)商和(hé)産品的(de♠★ε&)審核，須具有(yǒu)有(yǒu)效的(de)營業(yè)執照(zhào)、生±φ(shēng)産許可(kě)證、注冊商标登記證、産品合格委托書(shū)（适用(y→©≠òng)于批發代理(lǐ)商）、品牌代理(lǐ)委托書(shū)®↕Ω'（适用(yòng)于專賣代理(lǐ)商）、稅務登記證、法人(rén)授權委托書(sh‍←'ū)等。

要(yào)求二：完善的(de)租約管理(lǐ)

租約管理(lǐ)包括約定租金(jīn)、租期、支付方式、物(wù)業(yè)管理(lǐ®‌®♠)費(fèi)的(de)收取等，還(hái)有(yǒu)其他(tā)比較關鍵的(de)租約條款管理α÷ (lǐ)。

比如(rú)：承租戶的(de)經營業(yè)态是(shì)受到(dào)整個(&≠±↔gè)購(gòu)物(wù)中心的(de)統一(yī)商業(y∞±Ωè)規劃的(de)限制(zhì)，如(rú)果發生(shēng)重αδ←£大(dà)變化(huà)，須經業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de↕φ)認可(kě)。

完善租約還(hái)包括營業(yè)時(shí)間(jiāβ₽∞n)的(de)确定；承租戶的(de)店(diàn)名廣告、促銷廣告的(de)尺寸<β大(dà)小(xiǎo)、懸挂位置、語言文(wén)字方面須接受統<• γ一(yī)管理(lǐ)。

同時(shí)為(wèi)整個(gè)購(gòu)物(wù)中心促銷承擔的(de)義務，承↕π™¥租人(rén)對(duì)停車(chē)場(c±₽ ₹hǎng)的(de)使用(yòng)，确定有¶∞(yǒu)償還(hái)是(shì)無償，有(yǒu)無限制(zhì)；投保範圍事(sh≥∑ε&ì)宜；是(shì)否統一(yī)收銀(yín​≥α₩)等方面的(de)內(nèi)容。

商業(yè)地(dì)産強調運營管理(lǐ)的(de)統一(yī)性（開(kāi)發商和(≤✔ hé)入駐店(diàn)鋪精誠合作(zuò)，在同一(yī)個(gè)主題概念指導下(x♦>✔ià)開(kāi)展整齊劃一(yī)的(de)經營管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)）。

雖然是(shì)綜合性的(de)複合商業(yè)設施，但(♦§dàn)其運營管理(lǐ)可(kě)呈現(xiàn)出宛若單個(gè♠↕‌€)店(diàn)鋪一(yī)樣的(de)統一(yī)↕¶₹協調感和(hé)一(yī)緻的(de)服務品質。具體(tǐ)組織工(gōng)作(zuò♥≥←↑)中，要(yào)把握好(hǎo)以下(xià)要(yào)點：

三、商業(yè)項目不(bù)同運營階段經營管理(lǐ)的(de)要(yào)↔≈✔ 點

1、項目開(kāi)發期的(de)運營管理(lǐ)要(yào)點

2、項目開(kāi)業(yè)培育期的(de)運營管理(lǐ)要(yào)點

這(zhè)一(yī)階段強調廣場(chǎng)、租戶<♥ ≤的(de)雙赢。

需要(yào)導入專業(yè)摩爾管理( ↑lǐ)軟件(jiàn)系統，信息能(néασ♦∑ng)多(duō)種方式導入，數(shù​$∑)據有(yǒu)效共享，統一(yī)租戶租約管理(lǐ)、往來(lái)管理(lǐ)、會(hu​π ì)員(yuán)管理(lǐ)，有(yǒu≈λ₽)效指導廣場(chǎng)的(de)經營策劃，通(tōng)過追蹤顧客消費(fèi★↔)信息了(le)解顧客需求、指導租戶經營。

3、項目規範提升期的(de)運營管理(lǐ)要(yào)

4、商業(yè)地(dì)産項目全程信息化(↑✘♣huà)管理(lǐ)的(de)要(yào)點

四、總結

商業(yè)地(dì)産的(de)永續經營 ≤，需要(yào)嚴格統一(yī)規範管理(lǐ)，由于一​↕λ(yī)個(gè)大(dà)型購(gòu)物(wù)中心裡(lǐ)常有(yǒu±‌≥∞)上(shàng)百個(gè)所有(yǒu)權獨立的(de)獨立經營主體( $γtǐ)和(hé)衆多(duō)承租商戶，應通(tōng)過統一(yī)管理(lǐ)來( γlái)樹(shù)立購(gòu)物(wù)中心的(de​↕♠)整體(tǐ)形象。

商業(yè)地(dì)産的(de)統一(yī)的(de)運營管理(♣±♦lǐ)将最終使商戶彼此之間(jiān)相(xiàng)​™互促進和(hé)協同，将極大(dà)地(dì)刺 ✔¶™激人(rén)們的(de)消費(fèi)需求。

從(cóng)這(zhè)層意義上(shàng)講，購(gòu)物(wù)中心的('<×de)效益提升有(yǒu)賴于整體(tǐ)功能(néng)的(de)發揮，商業(y®♦★è)地(dì)産的(de)管理(lǐ)對 λ​(duì)象在形式上(shàng)是(shì)租戶，但(dàn)實際上(sδ €≠hàng)關注和(hé)關心的(de)是(shì)顧客。

隻有(yǒu)共同面對(duì)顧客才能(néng)找到(dào)開(k€•āi)發商、業(yè)主、運營商和(hé)租✘∑戶之間(jiān)的(de)共同利益點。

每一(yī)個(gè)新的(de)商業(y♥επè)地(dì)産項目都(dōu)需要(yào)階段性的(de)市(shì)場←αλΩ(chǎng)培育期。

尤其是(shì)對(duì)于市(shì)場λ<(chǎng)尚未成熟的(de)消費(fèi)區(qū)域，​≠™♣市(shì)場(chǎng)培育期會(huì)更長(cháng)，前期的(de)招商（✔☆πα專題閱讀(dú)）工(gōng)作(zuò)是(shì)一(yī)個(gè)承上(shàng) ±→啓下(xià)的(de)環節，此環節招商的(de)質量與後期經營管理(lǐ)息息相(xiàng)關​&÷♣。

商業(yè)地(dì)産項目的(de)前期招商，≥→₽一(yī)定要(yào)立足長(cháng)期的(de)經營管理(∞§lǐ)，一(yī)方面要(yào)在“放(fàng)水(shuǐ)養魚&↑'rdquo;的(de)同時(shí)把好(hǎoφ§)招商質量關，一(yī)方面要(yào)摒棄急功近(jìn)利的(de)思想。

在市(shì)場(chǎng)培育期內(nèi)盡可(kě)能(néng)減輕商家(jiā) €"£經營成本，一(yī)個(gè)良好(hǎo)的(de)商業(yè)中心要(yà÷‍o)有(yǒu)一(yī)個(gè)良好(hǎo)的(de)地(dì)理(lǐ)位置，當然我們€±$↓還(hái)要(yào)有(yǒu)良好(hǎo)的(de)團隊執行(xíng)業(yè)務計(j  ×ì)劃，要(yào)忠于業(yè)務計(jì)劃。

同時(shí)你(nǐ)要(yào)有(yǒu)一(yī)個(gè)良好(hǎo)的(®✘de)管理(lǐ)團隊，還(hái)需要(yào)¥÷✘在商戶以及租戶、業(yè)主之間(jiān®∏)建立相(xiàng)輔相(xiàng)成的(dπ±•e)關系。

因此我們要(yào)在業(yè)主之間(jiān)建立一(yī)δ↑₩₽種共識，就(jiù)是(shì)我們要(yào)成為(wèi)合作(zuò)夥伴，而不(₽•bù)是(shì)競争對(duì)手，這(zhè)樣才會(huì)給我們商業(♠×₽yè)中心帶來(lái)繁榮。

特别說(shuō)明(míng)：本文(w¶•én)來(lái)源于網絡、萬亞商業(yè)♦₹Ω運營、商業(yè)地(dì)産峰言鋒語。此次轉載僅供分(fēn)享，不(bù)φ¶作(zuò)商業(yè)用(yòng)途&"。文(wén)字與圖片版權歸原作(zuò)者所有(yǒ≠<u)，轉載請(qǐng)聯系原作(zuò)者。